ご相談の事例
不動産問題のよくあるご相談事例です。
不動産問題を円滑に解決するには、できるだけ早く専門家に相談することをお勧めします。
相談が早ければ早いほど、有効な解決が見つかります。
相続・税金に関する相談
- Q1．相続税が高すぎる。できるだけ安くしたいのですが
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■状況
亡父が所有していた不動産が駅周辺に多く存在しています。
生前から父も相続税は高くなるだろうと言っていましたが、税理士から相続税の概算金額を教えてもらいました。
金額を見てびっくりしています。何とか安くなる方法はありませんか。
■この場合の解決のしかた
既に発生した相続については、その相続発生の時点における財産の利用状況により、課税財産総額は決まってしまいます。
ですから、相続発生後の相続税の減額対策というものは基本的には存在しません。
ただし、亡くなられたお父様が相続発生時点において、駐車場など広い土地を１利用単位で利用されていた場合、相続人の方々がその土地を分筆して別々に相続される場合には、従前の区分でなく、分筆後の土地の区分状況（形）で評価をしてよいことになっています。
これで評価の減額になるケースもあるのです。
ただ、分筆後の形が単独で利用できない場合（不合理分割）の場合には、従前の１画地評価で計算することになりますのでご注意ください。
この他、“配偶者の税額軽減”“小規模宅地の評価減”“農地等の相続税の納税猶予”等、特別措置によって評価が減額されることもありますが、これらはいずれも相続税の申告期限（相続開始の日から10ヶ月以内）までに遺産分割協議が完了している場合に限ります。
■ポイント
まずは、他の相続人の方々とよくお打ち合わせをなさって、相続税の申告期限までに遺産分割が完了するよう協力体制を整えてください。
■早めに相談していれば・・・
相続が発生する前の対策として、代表的なものとして次のものがあります。
①毎年、ご家族（お孫さんも含む）への贈与をこまめに行う。
これは、予想相続税額の税率よりも低額となる贈与税率の適用される財産の価額を算定し、この範囲内で、実施するのが最も効果的です。
②ご結婚されてから20年以上である場合に、配偶者への居住用財産の贈与（2110万円は贈与税が非課税）を実施する。
③生命保険の非課税枠（法定相続人１人当り500万円まで）の活用。
④借入をして賃貸物件を建築する。
ただし、近隣の賃貸状況（将来も）等を考慮、いかに空室を出さないかの資金繰り対策を最優先で研究してから。
⑤養子縁組対策。他の相続人への周知を徹底する。
相続発生後、養子縁組しているのを知らなかった、ということがないように。
⑥遺言書の作成。ご本人の意思が何より優先される。
ただ、遺留分（法定相続分の２分の１）は遺言書でも侵害できない相続人の権利ですので、注意が必要です。
極端な節税というのは現在ありません。気を長くもって、毎年こまめに実施することをお勧めします。 - Q2．不動産を相続したが税金はどうなるのですか？
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■状況
父が亡くなり、不動産を相続することになりました。
母が亡くなったときは、母に財産がなかったので特に何もしていませんでした。
父の不動産は自宅の土地建物です。
この他、父の退職金の残額としての預貯金があります。
よく相続税のことを耳にしますが、自分のケースでどうなるのかがよくわかりません。
■この場合の解決のしかた
相続税の対象となる課税価格は次のように計算します。
まず、相続が発生した時点での保有財産を把握します。
現金預金はもとより、土地建物といった不動産の他、見えない権利を金額に換算し合計します。
この合計金額から、借入金や相続発生当時に債務が確定していた金額をマイナス財産として差引きます。
また、葬儀費用も差引くことができます。残額が「課税価格の合計」となります。
「課税価格の合計」から、基礎控除として、5000万円＋法定相続人数×1000万円を差引くことができます。
残額は「課税遺産総額」となります。
この「課税遺産総額」を相続人の方が法定相続分で遺産を分割したものと「仮定」して、それぞれの方の仮の分割財産の金額を計算します。
これに相続税の税率をそれぞれ適用し、合計したものが「相続税額の総額」となります。
最後に、実際に遺産が分割された後に、その分割された財産の比率に応じて、各相続人の方へ「相続税額の総額」が割当てられることになります。
従って、遺産総額が10億円ある方の相続人の方が遺産分割で1000万円取得された場合の相続税額と、遺産総額が1億円ある方の相続人の方が遺産分割で1000万円取得された場合の相続税は同じではないということです。
お客様の場合、一旦土地建物を相続税評価額にて評価、これに預貯金を加算した場合、基礎控除額に達していなければ、相続税の申告義務は生じないことになります。
■ポイント
相続発生時の財産の金額が判明すれば、基礎控除額と比較して、相続税の申告が必要かどうかの目安になります。
なお、相続税の申告が必要なくとも、土地建物の名義変更は必要です。
相続が発生することにより、お父様の不動産の権利証は効力がなくなりますし、名義が亡くなられた方のまま何代も経過してしまいますと、後で名義変更するのに本来の相続人のお子さんやお孫さんの印鑑証明が必要となり、大変複雑な手続きになってしまうからです。
また、この名義の変更には登録免許税がかります。
■早めに相談していれば・・・
とにかく相続発生前にご相談頂くことが一番です。
ご相談を事前に頂ければ、より早く、より良い解決策をご提案することができます。 - Q3．相続した不動産の問題で揉めています。なんとかして
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■状況
父が亡くなり、遺産の分割のことで兄弟ともめています。
それぞれが自分の意見を主張し、意見がまとまりません。どうしたらよいでしょうか。
■この場合の解決のしかた
一番の気がかりは相続税です。
相続税の申告義務がある場合には、遺産分割がまとまらなくとも、相続発生後10ヶ月以内に相続税の申告と納税をする義務があるからです。
遺産分割がまとまらない場合には、「未分割」ということで、お母様がご健在でも「配偶者の税額軽減」を受けることができない他、お父様がご自宅として使用されていた土地についても「小規模宅地の評価減」の適用が受けられなくなり、割高の相続税を支払わなくてはいけないからです。
財産は法定相続分で相続人の方々が取得したものとして計算することになっています。
この場合、相続税の申告期限から原則として3年以内に分割できれば、実際の分割日から4ヶ月以内に申告書を提出し、多く納税した税金を還付してもらうことができます。
このためには当初の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておきます。
■ポイント
遺産分割が決まらない場合には、相続税法上の特例が受けられないだけでなく、亡くなられた方の預貯金も個別解約できず、また、土地建物も個別処分できません。
しかし相続税の申告は待ってもらえないとのことですから、相当厳しい状況になります。なお、平成18年度の税制改正で、相続税の延納・物納の手続きが敏速化することを受け、納税者サイドでも必要資料（名義変更後の登記簿謄本等）の提出が申告期限まで要求されることになりました。
■早めに相談していれば・・・
ご家族の方は、日頃から連絡を取りあって、万が一の時には家を守って行けるように助け合っていくことが大切です。
それがどうしても難しいようであれば、お父様にご遺志を遺言書にしておいて頂くべきだったかと思います。
とにかく、遺産分割が早くまとまるよう、弁護士の方にも助言を頂いてください。
不動産の有効活用
- Q4．建設会社から投資マンション経営を勧められとても儲かりそうだが…
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■状況
祖父の代から住んできた実家は敷地が４００坪あります。
弟の家族が住む家と両親の住む家、貸家が１軒、今は貸していない貸家が１軒と駐車スペースが何台か分ありますが、現金は持っておりません。
最近、賃貸マンションの建築会社から３億円規模のワンルームマンションを建築して相続対策と年金がわりにしたらどうかという提案がありました。
弟が乗り気で、地盤調査や測量などあれよあれよという間に話が進んでしまっています。
本当に建築会社の言うとおりに儲かるのか、高額なローンを組むことも含め、なんとなく不安を感じています。
■この場合の解決のしかた
この地域の市場調査をしたところ、ワンルームマンションの投資に成立できそうな地域ですが、人口の減少が見られ、将来、それだけの需要を吸収できるかどうかわからない状況です。
中古になった後も含めた賃料査定や市場分析、投資分析をすることが重要です。
実際に投資分析をすると、建築業者の提案では、家賃の下落や空室が少しでも出ると利益が出ないという結果になりました。
このケースでは、土地の一部を売却して条件の良いところに再投資する方でも、予定していた建築費の1/3～2/3程度で土地付の中古一棟マンションが購入し、同程度のキャッシュフローが確保できるでしょう。
また、アパート建築＋投資物件購入＋それぞれの自宅建築を土地の一部売却で賄うというストーリーでも、資金的にもずいぶん余裕が出てきますので、より良い計画になり、相続対策においても同じような効果が得られます。
相続対策からスタートしてマンション建築の話になったようですが、その場所その場所で向き不向きがありますので、収支・稼働率・人口動態を見ながら最も合った計画立てるべきです。
■ポイント
建築会社が提案したシミュレーションは必ず精査しなければなりません。
このケースでは、３０年間家賃も空室率も金利さえも変わらずという内容で全くリスクヘッジがされていませんでした。
活字化・データ化されたシミュレーションは一見正しいように見えますが、数字を操作することでいくらでも希望の結論に誘導することが可能です。
利益相反しないコンサルタントの公正な意見を求めることが自己防衛につながります。
■早めに相談していれば・・・
この方の場合、建築工事着工前に必要な作業に関する必要経費や工事請負契約の手付金を建築会社からの貸付によりすでに支払った状態となっていました。
幸い、手付金は特約条項により返還され債務も解消されましたが実費の必要経費は残念ながら戻ってきませんでした。
早い段階でご相談いただけていればそういった金銭的な損失やあるいは約１年という期間的な損失も未然に防げることもできたでしょう。 - Q5．所有している不動産をより高く売りたいのですが…
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■状況
父が亡くなり、誰も住むものがいなくなった実家を売却したいと思っています。
ただ、敷地がいわゆる旗竿状で道路に面する間口が２ｍしかなく隣家と連棟式でつなげて建てられています。
建物は築３０年以上経過しているので、直して貸すにもお金がかかるし、近所の不動産業者に相談したところ連棟式の建物は住宅ローンの対象にならないので値段がつかないといわれました。
どうしたらいいでしょうか、アドバイスをお願いします。
■この場合の解決のしかた
建築基準法の規定で建物を建てる時には道路に間口２ｍ以上接することが義務付けられています。
間口が狭く、奥が広い敷地の場合二つの建物をつなげてひとつの建物とみなし、建築許可をとる手法が広く行なわれていました（最近はあまり見かけませんが）。
こういった場合、単独での建て替えが難しく、また銀行が担保としてみないため、転売が非常に難しいのが現実です。
できれば、隣家の人に買い取ってもらうかあるいは共同で売却という方法がもっとも有効な売却方法になります。
■ポイント
隣家の協力があって始めて成立する手法ですから、現状を理解してもらえるような提案ができるかどうかがポイントです。
このケースに限らず、法的な問題あるいは権利的な問題を抱えているが故の不利な売却条件の物件も、そういった問題点を整理することにより生まれ変わり、関係者全員が恩恵を受けられるようにすることも可能です。
そういった意味でも、不動産・建築にかかわる多方面の専門家からコンサルティングを受けることができる環境には価値があるといえるでしょう。
■早めに相談していれば・・・
この方の場合、実際に行動に移す前になにか他に良い方法がないかと当センターにご相談に来られたので最善策を講じることができました。
隣家の方にとっても非常に良い条件でしたので大変喜ばれました。
そのまま、売却せざるを得なかった場合に比べ物件に数倍の価値を持たせることに成功しましたので早めの相談が功を奏したよい実例だと思います。 - Q6．使っていない土地を有効活用したい。
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■状況
父が３０年ほど前に購入した地方の土地を有効活用したいと思っています。
新幹線の駅から１０分程度で歩ける距離ですので、ワンルームマンションやアパート経営などはどうかと思っています。アドバイスお願いします。
■この場合の解決のしかた
まず、その土地が何の用途に向いているかを調べる必要があります。
首都圏を除いては、賃貸需要は将来が期待できる地域ばかりではありませんから、不用意にアパートやマンションの建築を行なうと失敗する恐れがあります。
十分な市場分析を行なったうえで判断することです。
場合によっては売却することも視野に入れて、検討されるとよいでしょう。
■ポイント
すでに所有している土地を有効活用することにこだわってしまい、どんどん迷路にはまっていくケースが良く見られます。
基本的に利用していない不動産は保有コストがかかってしまいますので、資金的に余裕の無い方は、早めに売却することを検討するべきでしょう。
■早めに相談していれば・・・
この方の場合も行動を起こす前にご相談いただけましたので、失敗を避けることができました。
仮に、賃貸住宅の建築を行なった場合、毎月数十万円の赤字が発生していたことも考えられます。
また、その後に改めて売却した場合にも更地で売ったほうが高かったということになっていたでしょう。
借地・借家
- Q7．土地を貸しているが返して欲しい…
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■状況
父親の代から貸している土地があります。
地代も安く、一方固定資産税等の負担が大変になってきています。
借地人の方から返してもらえる良い方法はないでしょうか？
■この場合の解決のしかた
借地は借地借家法という法律で、借りている人に非常に有利になっています。
借地人の方から地代もきちんと支払われている状況に有れば「返してくれ」という事は言えません。
この場合には次の点が考えられます。
① 借地人の方に底地を買ってもらう。
② 借地人から借地権を買い取る。
但し、いずれも、相手のいる事なので上手な交渉が必要です。
■ポイント
現行の借地借家法では、一度土地を賃貸すると最低30年は貸さなくてはなりません。
また、期日が満了しても、借地人の家が土地の上に存在し借地人が使用を望めば、よほどの理由がない限り借地権は更新されます（20年間）。
ですから、なかなか返してもらうのは難しいのが現状です。
個人で動いてもなかなか、話はまとまりませんので、専門家のアドバイスを受け具体的に借地権者の方との話し合いを進めるべきでしょう。
■早めに相談していれば・・・
人で悩んでいても、話は進みませんので、なるべく早めに専門家に相談して、交渉を進めることしかありません。
ただし、土地を貸す前であれば、期限がきたら確実に返してもらえる事を前提にした特殊な借地権を活用することができます。
これは一定の年数がきたら、更新がない代わりに建物を買い取ってあげる事をあらかじめ約束して貸す（建物譲渡特約付借地権）や、当初から50年以上の期間を設定して貸す代わりに期日がきたら更新がない約束で貸す（長期定期借地権）などです。 - Q8．借地権を売りたいのですが…
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■状況
平成6年に、実家のちかくに、60坪の借地権を購入しました。
当初は、その土地に自宅を建てる計画でしたが、家庭の事情で遠方に引っ越す事に成りました。
しかし、いずれは帰ってくるつもりでしたので借地権を駐車場として近所に貸していました。
その後10年経過し家庭環境の変化に伴い家族で話し合った結果、実家の近くに自宅を建てる計画はやめて借地権を売却しようと近くの不動産業者に販売をお願いしました。
当初は不動産業者の話では、この付近は人気がありすぐにでもお客様がつくような事を言っていましたが、なかなか売却できません。
すでにお願いしてから2年間も経過してしまいました。
この先私たちは、どうしたら良いのでしょうか？また借地権は、売れるのでしょうか
■この場合の解決のしかた
まず不動産業者に出向き現状を確認してください。
このときに現在、借地権の売却の進行状況や専任媒介契約をお願いしているならば、残存期間確認してください又期間が残っていても解約はその場でできます。
依頼者から見てこのまま継続していても、進展が見えなければ断りましょう。
いずれにせよ、時間を置けば依頼者に不利になる事ばかり早く行動を起こすことです。
■ポイント
地元の不動産業者だけを信頼して任せてしまうと、積極的に動いてもらえないことがあります。
できるだけ自分から様々な手立てを考えて、自ら行動を起こすことが大切です。
■早めに相談していれば・・・
今回のケースは、以外に相談者が多く時間ばかり経過し結局依頼者が損をして、売却するケースです。
このような事から当センターでは、対象物件の調査をあらいる角度から調査する事が基本です。
① 現場調査～市場性や対象地の人口調査（年齢別）・最寄り駅の乗降客数・都市計画にかかわる地域等から何が対象物件に相応しいか？
② 価格・・物件には、1物5価が基本、公示価格・路線価・規準地価・固定資産税価格・取引事例価格それに伴う借地権価格割合と現場市場から割り出しコンサルティングに入ります。
専門家に相談していれば、今回のケースも早期解決が出来たと思います。
『時間は、待ってくれません』それどこか、手当てが、遅れればご自分の財産がどんどん値下がってしまいます、早めに一歩を踏み出しましょう！！
不動産の購入
- 建売住宅を購入したが、欠陥住宅のようで何とかして欲しい
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■状況
先月、新築の建売住宅を購入しました。
引越後に気づいたのですが２階の床が少し傾いているようです。
建築中に契約をして決済後引渡しの点検ということで仲介している不動産業者の方と建物をチェックしたのですが、あまり詳しく調べなかったので、その時は気づきませんでした。
不動産業者の方に相談したのですが、対応が悪く、話がなかなか先に進みません。
最近では２階のドアが自動的に閉じるようになりました。これから、ほかにもこのような欠陥があるのではないかと毎日不安でゆっくり眠ることもできません。
早く解決するためにはどのようにしたらよいでしょうか？
■この場合の解決のしかた
この場合、やはり構造等に問題があるのではないかと思われます。
売主の不動産業には瑕疵(かし)担保責任というものがあります。
不動産業者の対応を良くするには県庁の宅建指導班に相談をして、行政からの指導をしてもらうべきでしょう。
床が傾いているということは生活の面からも体に影響がする可能性があります。
原因を早急に調査してもらい、業者の責任をはっきりさせ改善する必要があります。
■ポイント
今回は引越した後に発覚したために生活をしながら対応しなければならないという精神的な部分もありますのでなるべく早めに解決することが大切です。
不動産業者には仲介の場合と自ら売主である場合がありますが、今回の場合は、売主と直接話をするべきでしょう。
■早めに相談していれば・・・
建築をチェックする時には、専門家が一緒に調査していれば防げたかもしれません。
設計図と現場作業との違いにより欠陥住宅になるケースがほとんどですので、できれば建築前の更地～基礎～上棟～各木工事等と第三者の目からチェックすることでしょう。 - Q10．マンションを購入したがローンの支払いが厳しい、どうしたらよい？
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■状況
３８歳のサラリーマンです。
３年前に頭金５００万円で借入限度いっぱいに ４０００万円の住宅ローンを組んで４５００万円のマンションを購入しました。
ところが１年前から、勤めている会社の業績が悪化し、給料が減ってしまいました。
業績の改善は難しくの当面給料が上がる見込みはありません。
またあてにしていた退職金制度も改定され、退職時に一括返済ができなくなってしまいました。
このため妻がパートで働き始めましたが、子供が小さく目一杯働く事ができません。
今はなんとか、生活を切り詰めて、ローン返済をしていますが、子供の学費など将来の負担も予想され、このままでは行き詰ってしまうのが目に見えています。
安定した暮らしをするためには、マンションを手放すべきなのでしょうか？
■この場合の解決のしかた
まずは、現在の収入と将来の支出などを分析し、このまま返済をすべきか、どうかを検討します。
もしも返済が困難となれば、現地調査を実施し、より高くマンションを売却するとともに、新しく住む住居の確保が必要になります。
残念ですが、マンション購入時までに貯めた頭金は失うことになります。
■ポイント
当たり前の話ですが、いかに高くマンションを売却することです。
また、マンション売却しても住宅ローンを完済できない場合がほとんどですので、ある程度の持ち出しを覚悟しなければなりません。
新しく住む住宅についても、現在の収入と住宅ローンの支払いを考慮して、支払いが可能な範囲の物件を探さなければなりません。
とにかく生活が完全に破綻することを防ぐことが先決です。
■早めに相談していれば・・・
マンション購入前に、よく検討していればこのような問題は起きません。
ローン会社の言われるままに借入限度一杯にローンを組むと、３５歳で３５年ローンで７０歳まで住宅ローンが残ることになります。
勤めている会社での将来賃金や退職金、あるいは親からの相続などを事前によく検討し、具体的な返済計画を練ることが一番です。
購入を決断する前に、客観的に判断できる人に相談すると良いでしょう。
このケースでは、比較的決断が早かったのでなんとか、収入の範囲内で新しい生活をすることができましたが、決断が遅くなり、消費者金融などから借り入れをすると、生活が破綻してしまいますので気をつけましょう。 - Q11．不動産会社を選ぶポイントを教えてください
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■状況
土地を購入しようと決めました。
地元の不動産会社と契約をする予定なのですが、大手の業者ではありません。
担当者はいい人なのですが、本当に信用できるのか、不安になります。
本当に免許を持っているのか？知事番号は名刺に書いてあるけど本当かどうか？安心できる業者かどうか？という場合はどのようにして調べればいいのでしょうか。
■この場合の解決のしかた
確かに不動産業者と聞くと「だまされる・怖い」など悪いイメージを持つ方もいらっしゃいます。
宅地建物取引業というのは県の許可を受けて営業していますので、大多数の不動産業者は誠実にやっていると思いますが、不動産の購入は多額の資金が必要ですので、安心したいのも当然ですね。
具体的な調査方法としては県庁の宅建指導班で、不動産会社の免許の有無や設立年月日、賞罰などがわかりますので、ご自分の目で確かめるのが良いでしょう。
■ポイント
物件を扱う不動産会社もそうですが、自分が接してみて信頼できる人、会社からの購入をお勧めします。
不動産会社にだまされた場合、刑事的には詐欺罪であったり宅建業法的には免許取り消しなどの処分がありますから県庁で過去の賞罰等を確認し、裁判沙汰や罰があるような会社はおすすめできません。
■早めに相談していれば・・・
不動産は、スーパーで買い物するように簡単ではありませんので慎重にことを進めましょう。
確かに人気のある物件はすぐに売れてしまいますが、不動産の購入を考えはじめたら信頼できる不動産のアドバイザー探しをまずはやると良いのではないかと思います。
実際にその不動産会社と取引をしている個人のお客様に直接会って話しをしてみることも良いでしょう。
不動産投資
- Q12．アパート経営をしているが入居者がいなくて困っている…
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■状況
バブル期にハウスメーカーの営業マンの勧めで遊休土地にアパートを建築しました。
①相続対策になる
②年金の代わりになる
③固定資産税が安くなる
というのが売り文句でしたが、最終的に意思決定のポイントになったのは「３０年間一括借り上げ＝家賃保証」という謳い文句でした。
ところが、新築から数年間は良かったのですが築１０年を過ぎた頃から、保証家賃の見直しが２年毎に行なわれ、ついには調整がつかず保証打ち切りになりました。
場所が悪いためか、ここ数年は６世帯のうち慢性的に２～３世帯は空室の状態が続いています。
ローンのほうは何とか払えていますが、固定資産税や急な修繕が入ったりすると持ち出しになってしまいます。
今後どうしたらよいでしょうか。
■この場合の解決のしかた
家賃保証＝サブリースは麻薬と一緒です。
多くのハウスメーカーはアパートに適さない立地で建築受注を取るためにこの制度を商品として用意しています。
当然、保証賃料と実施賃料が逆ザヤになってしまうと赤字になってしまいますので、ほとぼりが冷めた頃に保証家賃の見直しが行なわれ調整がつかなければ解除という成り行きは当然のことでしょう。
入居者から選ばれるポイントは
①立地（Place）
②物件自体のグレード・間取り・設備（Product）
③家賃（Price）
④営業活動（Presentation）
・・・「4P」といわれています。
①の立地が悪いということであれば、リフォームやグレードアップを行なったり、家賃を下げたり、他の募集方法を検討するということになりますが、場合によっては売却ということも視野にいれる必要があるでしょう。
なお、ローンがどの程度かは不明ですが借り換えや繰上げ返済なども含めて投資の内容を改善することも重要です。
■ポイント
市場分析・投資分析を行なわないまま勧められるままにアパート経営をはじめないことでしょう。
家賃保証によって甘い投資判断になってしまうことのないように、アパート経営という経営者の自覚を持つ必要があります。
■早めに相談していれば・・・
その場所が果たしてアパート経営に向いているかということが最初の入り口になります。
節税対策と称していわゆる地主さんにはいろいろなアプローチが来ますが、税理士は税理士としての建築会社は建築会社としての不動産会社は不動産会社としての立場で話を持ってきますので、いわゆる「節税貧乏」が数多く生まれてしまっているのが現状です。
公正な立場でなにをどうすればいいのかといった判断を提供できるのが私たちコンサルタントの存在価値ともいえます。
このケースでは家賃保証に頼らずに十分なキャッシュフローを得ながら同時に相続対策を行なうことも可能だったと思います。 - Q13．投資用ワンルームマンションを勧められているが本当に儲かるの？
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■状況
新聞の見開き広告をみてワンルームマンション投資に興味を持ちました。
都営地下鉄Ｍ駅徒歩２分で最高の立地ですし、新築ですから設備関係も充実しています。
「この春、大学入学されるお子様の住まいとして」「生命保険の代わりに」「老後の収入源として」タタミかけるように魅力的な言葉が語りかけてきます。新聞広告では、（年間家賃収入1,110,000円、年間運用利回り4.84％ ***号室23.09㎡2290万円を自己資金300万円ﾛｰﾝ2060万円で家主代行ｼｽﾃﾑを利用した場合）となっています。
資料請求の電話をしたところ毎日のように担当営業マンから「とりあえずモデルルームを見に来てください」と電話やメールが入りました。
気持ちは購入に傾いていますが実際のところどうなのでしょう。アドバイスをお願いします。
■この場合の解決のしかた
このようなケースでは、実際に投資効果の分析をする必要があります。
広告には、必ず「物件概要」が記載されていますので、そこから土地の持分が計算できます。
その後、路線価図からその場所の課税標準額を算出し、建物も構造と面積でおよそ計算できます。
これらの作業によって、運営費である固定資産税、取得費である取得税・登録免許税などが計算することができます。
ほかに運営費であれば家賃代行の手数料・管理費・修繕積立金などが概要からわかります。
こうした下準備のあと、投資指標に落とし込むのです。
もちろん、家賃設定が適正かどうかを検索サイトで調べておくことは当然です。
今回のケースでは、計算の結果、取得にかかる諸費用は物件価格の他７０万円ほどかかり、この他、運営費が年間約２２万円になります。
専門家に投資分析をしてもらったところ、投資の効率を見る指標は3.77％、自己資金の利回りにいたってはマイナス0.68％となってしまいました。
また、投資の安全を見る指標（返済に対しての収入の割合）は0.98となり、（１を切ると破綻）、損益分岐点分析では、年間を通じて満室であっても赤字という結果になりました。
その他、新築マンションの場合、家賃の下落、空室リスク、リフォーム等々、当初予定しなかったことが次ぎ次ぎと起きるので、膨大な赤字となる可能性が高くなることが予想されます。
■ポイント
新築マンションの場合、投資分析をして合格となるものは極めて少ないと思った方がいいでしょう。
無防備にモデルルームへ足を運んでしまうと大抵は物件に惚れ込んでしまい、電卓の世界から感情の世界に判断の軸足が移ってしまうので専門家の投資分析をしてもらうことが大切です。
■早めに相談していれば・・・
今回は、早めのご相談で失敗から逃れることができたケースです。
もしもそのまま営業マンに押し切られていたら赤字を垂れ流す物件を持つことになり、損切りで手放すにも自己資金をさらに追加しないといけないような局面になっていたはずです。
新築のワンルームマンションを何件か購入してしまいにっちもさっちも行かなくなって相談に見える方がかなりいらっしゃいますが、そういった場合マイナスからのスタートになってしまいますのでフォローがかなり大変な作業になります。 - Q14．不動産を事業用に活用したいが…
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■状況
横浜市内の駅から徒歩５分の土地を相続しました。
90坪弱と比較的広く、現在駐車場として利用していますが今回の相続でもかなりの相続税がかかってしまい、「建物を建てて活用しないとだめではないか」となんとなく思っています。
ただ、借金は怖いので現金で行ないたいのですが、納税で現金がなくなってしまいましたのでそのあたりも悩みです。
良いアドバイスをお願いします。
■この場合の解決のしかた
土地が商業テナントに向いているのか居住系か駐車場かという判断です。
この土地は路地に面していますので基本的に商業系は難しいでしょう。
そうすると駐車場か居住系ということになります。
駐車場の場合の問題点は収益性の低いこと、また節税対策にならないということです。
建物が建っている場合に比べて固定資産税は6倍、都市計画税は2倍になってしまいますし、相続税評価の借家建て付け地の減額も受けられません。
基本的にはローンを組んでアパートまたはマンションを建築というのが最善の選択肢と思われます。
ローンについては様々な安全率を見る指標に基づいて借入額を調整していけばリスクを低減することができますのでプランニング・見積もり・投資分析を行なってみると良いでしょう。
■ポイント
ローンを毛嫌いする方は特に年配の方に多く見られます。
もちろん、消費者金融に手を出したり遊興費を借りたりといったことは論外ですが、不動産投資においては相続税対策あるいはレバレッジ効果による投資効率の改善など、ローンの果たす役割は重要です。
きちんとした投資分析をすれば、ローンをすることも一考ですので、最初から選択肢を狭めない方が良いでしょう。
■早めに相談していれば・・・
この方のお父様は他にも不動産をお持ちで、今回の相続では約1億円の相続税が発生しました。
借地人の方々はビルやマンションを建ててかなりのキャッシュフローを得ているようですが、当の地主さんはなんの対策もせずわずかな地代をもらって細々と暮らしいるという状態でした。
お父様が亡くなる前にご相談いただいていれば相続対策とあわせて借地人の皆さんを超える十分なキャッシュフローを得ることも可能だったと思われます。
トラブル処理
- Q15．境界線で隣家と揉めています。なんとかして…
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■状況
昨年父が亡くなり父から自宅の土地と建物を相続しました。
売却することを前提に３５年ほど前の測量図をもとに土地の測量をしたところ隣家が自分の敷地に越境していることがわかりました。
隣地住人にそのことを伝えたところ、越境ではなく自分の敷地だと主張しています。
相手の主張の境界とこちらの主張する境界との差は約１０㎡ほどあります。
境界の目印もなく法務局に測量図もありません。
できれば早く売却したいと思っています。早期解決に何かよい方法はないでしょうか？
■この場合の解決のしかた
早期解決には隣地所有者の主張を受け入れるしかありません。
しかしながらそれでは納得いかないと思います。
専門家に依頼し調査・過去の経緯を知り、自分の主張に対する裏づけを十分に固めます。そして隣地と再交渉です。
それでもだめな場合、裁判所に調停の申し立てをすることにより境界線を裁判で決定することができます。
裁判になると時間も金銭も労力もかかりますが境界ははっきりします。
■ポイント
相手方の主張の根拠やなぜ越境してしまったのか原因を調査しなければなりません。
不動産の知識がないと時間とコストもかかりますので、専門家に頼むほうが良いと思います。
また、最悪の場合、こちら側が相手の主張を受け入れても、それまでにこじれた経緯があると境界の承諾書に署名捺印をもらえないケースもありますので専門的な第三者に交渉を依頼するほうがよいでしょう。
■早めに相談していれば・・・
この場合、お父様が生きているうちに境界の確定をしていれば状況も変わっていたかもしれません。
代が変わり相続の段階で隣地ともめるケースは比較的多い話です。
将来相続が予測され現状境界や隣地との間に不安材料を抱えている場合、相続等が発生する前に再度境界を調査してみる必要がありますので、専門家へイはやめに相談すると良いでしょう。 - Q16．建売住宅を購入したが不動産屋が約束を守ってくれない…
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■状況
昨年、建売を購入し引越しました。
土地１００㎡で間口が約８ｍほどなのですが敷地前の公道に電柱がたっています。（間口８ｍの中間付近）
購入のときに不動産屋さんに邪魔なので境界付近の邪魔にならないところに移動させてほしいと要望したところ、口約束でしたが、快く引き受けてくれました。
ところが何度お願いしても未だに移動しません。
不動産屋さんの話では近隣と調整中ということで８ヶ月ほど経っています。
そんなに時間がかかるとも思えません。何かよい手だてはないでしょうか？
現状としては特に車や人の出入りには影響ありませんが非常に目障りです。
約束は守ってもらえないのでしょうか？守ってもらえないならせめて慰謝料など請求したいのですが無理でしょうか？
■この場合の解決のしかた
不動産屋さんを信頼してこのまま待つか、自分で東京電力に交渉するしかないでしょう。
不動産屋さんが約束を守ってくれないということで県庁に相談することも可能ですが、このケースですと東京電力との直接交渉の方が早期解決に結びつくと思われます。
直接聞いてみることで現状もわかりますしもしかすると近隣周辺の反対もしくは電柱の設計上の問題で動かせない場合もあります。
■ポイント
電柱に書いてある識別番号を控え近くの東京電力に電話で聞いてみるとよいでしょう。
まずは移動できるものなのかできないのかがポイントになってきます。
■早めに相談していれば・・・
このケースは契約前に確認しておくべきだったのではないかと思われます。
電柱の移動が契約事項の条件だとすれば条件の不成就で相手方に損害賠償の請求をすることもできたわけですから、契約前に契約書の診断をしておけば防げたかもしれません。
きちんとした書面をとっていれば裁判も有利になるでしょう。 - Q17．土地を購入したが説明と違うので契約を解除したいが…
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■状況
総面積６００㎡程度の開発（全部で6区画）の分譲地内の土地を２区画契約しました。
当初、分譲前にデベロッパーは「住宅のみで飲食店などのお店には売らない」といっていたのですが、私の購入する土地の隣の広い道路に面している２区画をまとめてファーストフードのようなお店に売却していたことがわかりました。
こちらは閑静な宅地として日当たりを考えて無理して２区画の購入を決めましたので隣に不特定多数の出入りの激しいお店が出来るということで当初の約束と違うので契約を解除したいと申し出たところ、解除はできないと一方的に返事がありました。
私としては裏切られた気分で信頼関係は壊れたと思っています。
契約の解除の進めかたを恐縮ですがご教授いただけると幸甚です。よろしくお願いいたします。
■この場合の解決のしかた
契約を解除したい旨の理由と要望を文書にて相手方に伝え、意思表示をする必要があります。
相手方の出方によっては裁判になる可能性がありますので、後で言った､言わない､などと堂々巡りにならないよう言動を記録しておくことが必要だと思われます。
今回ような悪質なケースは初めから法律の専門家に相談しアドバイスを受けたほうがよいでしょう。
■ポイント
契約書・重要事項説明書・打ち合わせ等をしたのであれば当時のメモなど証拠書類が重要になります。
相手方の主張次第では手付金が戻ってこないケースも考えられます。慎重に事を運ぶことが大切です。
■早めに相談していれば・・・
契約前にこの地域がどのような用途地域なのか建蔽率・容積率・制限法令など法律的にどうなのか調査をする必要があったのではないでしょうか。
今回の売主が飲食店などに売らなくても、飲食店が建てられる地域であれば将来転売された後建設されることも考えられます。
色々なことを想定して購入を検討してください。 - Q18．所有している土地に亡くなった祖父の知人が住みついているのですが…
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■状況
昨年、父が亡くなり相続が発生しました。
自宅以外にいくつか不動産があり兄弟でそれぞれ相続することにしたのですが、その一つの物件に以前亡くなった祖父の知人が４０年近く居住しており処分に困っています。
父も知ってはいたもののそのままにしており今回、何とか解決したいと思います。
無償で４０年近く使用している場合法律上の権利は発生するのでしょうか？
また、立ち退きをするにはどのように対処すればよいでしょうか？
■この場合の解決のしかた
まずは、居住者にどのような権利が発生するのか事前に法律の専門家に相談し、それを理解した上で居住者と話し合いをするしかないでしょう。
この場合、当時の状況を知る人は居住者しかおらずこうなった経緯や使用している範囲など調査が必要になります。
今回のケースでは、４０年近く居住しており、法律での解釈では時効取得（相手の財産となってしまう）となっても文句は言えないかも知れません。
■ポイント
居住者にいかに穏便に立退いてもらうかがポイントです。
法律上の時効取得など考えられることを法律の専門家と打ち合わせをして事前に知っておくことが大切です。
立退き交渉の進め方が容易になるか、ことによっては最悪の場合、居住者に時効取得されてしまいますので、多少の持ち出しは覚悟しなければならないでしょう。
■早めに相談していれば・・・
今回の場合は、今後いかに有利に交渉を進めていくか考えなければなりませんので法律家を含め、交渉についても第三者に代理交渉を依頼し、円満解決をお勧めします。
このような問題を抱えている場合は、すぐに専門家に相談することです。
時間が経てば経つほど、コストがかかり、こちらに不利な状況になると思った方が良いでしょう。 - Q19．競売で不動産を買ったが住みついている人がいて出て行ってくれない…
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■状況
最近、競売で築２８年のアパートを落札ました。
古いアパートなので取り壊し自宅を建てようと思っていますが、アパートの住民（全部で４世帯満室）が転居する気は全くないようです。
１０年以上住んでいる短期賃借権では無い住人に対して、すぐに立ち退きを言えるのでしょうか。
私の認識では、すぐに立ち退き命令が取れるのような気がしていたのですが…
今までの契約は駐車場付きで４万円ですが、この周辺にこの条件で賃借できる物件はありません。
口頭で、建物を取り壊すので、出ていってもらいたい、と伝えてはありますが、相手はかなり抵抗しています。
風呂など、修理してくれと言ってきます。
強制的に出て行って欲しいのですが、法律上、どのようにすれば良いのか分かりません。
お手数お掛けしますが、よきアドバイスをお願いします。
■この場合の解決のしかた
この場合賃借人に対抗要件があるかないかを調査する必要があります。
４世帯のうち契約時期や契約内容次第で賃借権の主張ができるのか、強制執行できるのかで変わってきます。
最悪賃借権の主張が認められる場合、話し合い次第では長期的な問題になりこじれると本来の目的である自宅の建築もできなくなります。
■ポイント
強制執行できれば法によりことを進めていけばよいでしょう。
この場合、法律家への相談をお勧めします。
強制執行できない場合、地道な交渉をしていくしかありません。
立ち退き料等のある程度まとまった額の金銭の出費を覚悟していただき誠意ある交渉をしてください。
■早めに相談していれば・・・
今回の場合、競売を甘く考えていたのではないかと思います。
競売は法律知識がないと戦えません。
確かに相場よりも安く購入できますがそれだけリスクも伴うことを忘れてはいけません。
立ち退きに時間とお金がかかってしまうと相場よりも高い買い物をすることになってしまいます。
賃借人が賃借権を主張できるとわかると泥沼化していくケースも多いようです。
よくわからないのであれば、入札する前に専門家への相談をすることが大切です。 - Q20．部屋を貸しているが家賃を滞納されて困っています。
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■状況
母の所有する貸家の賃借人が家賃３か月分滞納しています。
家賃を請求すると、が「今月で引っ越すからその時払う」と言われ、待っていたのですが、突然、最近３か月分の家賃は払わないままに引っ越しました。
この滞納分は法的ではそのような処置をすればよいのでしょうか。よろしくお願い致します。
■この場合の解決のしかた
今回の場合、２通りの方法が考えられます。
１つは内容証明で請求書を相手に支払いをするまで送り続けます。決して感情的にはならず繰り返し請求します。
２つ目は内容証明を送った後に裁判所に調停または少額裁判を申し立てます。いずれ判決が出るでしょう。
■ポイント
入居者が引越しをしているので、引越し先の確定をすることです。
また、働いているのであれば勤務先などの相手の情報をできるだけ集めてください。
逃げるように引越ししているように思われますので逃げ切られたら終わりだと思ってください。
早急に行動を起こすことが必要です。
■早めに相談していれば・・・
一度、家賃の支払いが遅れるとその後も遅れがちになるケースがよくあります。
最初の段階でなぜ支払いが遅れたのか原因を突き止めておけば早く解決できたかもしれません。
管理費用はかかりますが不動産業者に家賃管理を依頼することもできたかもしれません。
不動産のオーナーになる前にあらゆる事態に備え専門家への相談をおすすめします。