【横浜市中区の不動産屋発信】横浜市中区での相続における節税対策を考える

2020/10/27

2018年7月、約40年ぶりに「民法改正」により相続法の大改正が行われました。特に大きな改正点として、「配偶者居住権を創設」などが挙げられます。今回は不動産かながわのサポート地区である横浜市中区を例に、相続に関する節税方法について考えていきます。

不動産物件を利用した節税

相続税は、現金・預貯金・不動産物件・貴金属・芸術・骨とう品など、すべての財産が対象になります。相続時の不動産の場合は、8割程度の評価額となるので税金は安くなりますが、それ以外の財産評価は時価となるので節税対象ではありません。

相続税の節税の基本は財産の評価額を下げることを目標に取り組みますが、評価を下げる際に特に有力な方法は、不動産物件を利用した節税対策です。

「小規模宅地等の特例」とは、相続税の支払いでマイホームを手放してしまうような事態を防ぐために設けられた制度です。

1. 特定居住用宅地：住宅として使用した場合の土地
2. 特定事業用宅地：事業で使用した場合の土地
3. 貸付事業用宅地：賃貸で使用した場合の土地

◎相続開始時から相続税の申告期限まで所有し、且つ住み続ける。

◎親族：被相続人に配偶者がなく、被相続人と同居していた法定相続人がおらず、相続開始の3年以内に日本国内にある、3親等内の親等または親族の経営する法人が所有する家屋に住んだことがない。相続開始から申告期限まで家屋を所有する。

これらを満たしたとき、住宅にかかる相続税を80%減額することができます(330平方メートルまで)。事業用に利用していた宅地の場合は、減額面積が400平方メートルで80%の減額割合、貸付用に利用していた場合は200平方メートルで50%の減額になります。

小規模宅地等の特例は、西区に次いで地価の高い中区では非常に有用な特例になります。

現金の評価額は100％なのでそのまま評価されてしまいますが、土地の場合、所有している土地が接している道路の路線価を元に評価額が算出されます。路線価で計算した金額は不動産売買価格の約80%になるため、現金所持時よりも評価額を下げることができます。

中区の土地の平均公示価格は年々上昇傾向にあります。さらに、道路の規模や交差点といった形状により路線価は変動するため、購入前には事前調査と綿密な計画を立てておきましょう。

建物に関しても、更地の状態よりもマンションを建てることで貸家建付地になり評価額を下げることができます。

両親からの相続の多くは2度行われます。どちらかが亡くなったときの一時相続、そして残されたもう一人の両親が亡くなったとき、二次相続が発生します。相続人が一人増えるにつき600万円の控除額がプラスされるのですが、二次相続は配偶者がいないため、一時相続に比べ税負担が大きくなります。

しかし、あらかじめ二次相続の相続人数を考慮して配偶者の相続金額を決めることで、多く払いすぎる問題を回避することができます。他にも、10年以内に二度目の相続が発生したとき、税負担を軽減する「相次相続控除」という制度を利用する解決策もあります。

相続税対策には、他にも生前贈与や生命保険といった方法が存在しますが、一番効果を発揮するのは不動産物件を利用した対策方法です。被相続人が亡くなると葬儀や手続きで非常に忙しくなりますので、対策は事前に余裕をもって行いましょう。