借地と底地における名義変更料「譲渡と相続」

土地の取引において、第三者への売却をするということは手続き上大変なものです。名義を変えるだけでも大きなお金が動きますし、様々な問題だって点在しています。
今回は、名義変更料のことについてお話します。

借地の名義を変える

借地人となるあなたの父親は地主さん(＝底地主)から、土地と建物を引き継ぎたいと考えていたところです。その理由は、地主さんには昔からお世話になり続けており、その人が高齢だからです。悠々自適な生活だって送りたいでしょうし、第三者となるあなたが引き継ぐことによってその人の思いにだって答えることができるはずです。

そこで借地人は、地主さんと交渉して何とか借地名義の変更まで話を進めることができました。しかし、土地と建物があなたのものになるまでの間は手続きだってしなければならず、手続きだって大きな金額が動く買い物の一つと認識されているからです。

借地権譲渡承諾料

またの名を「名義書換料」といい、「名義変更料」という別名を持っています。借地人が第三者に土地 + 建物をセットにして譲渡する場合、地主から許可をもらったあとに承諾料を払ったのちに名義が移動することになっています。この場合、あなたの父親が今後のことを見越してあなたに土地が相続してもいいように、名義を借地人へと変更する事です。

その意味はというと、地主に対して対価を支払い、経済的対価と条件という位置づけとなっています。別名を有しているのは名義を書き換えたり変更したりということにもなりますので、基本的な意味は同じだということです。なお、法律上でいう「義務権」と「請求権」という意味ではないことを念頭においてください。

仕組み

基本的には土地の名義を変えたければ「地主の許可をもらうことが第一」、ということです。許可なく勝手に名義を変更すると違法ですし、地主さんとの信頼関係だって壊れるリスクが高くなるため、前もって話をしておいたほうがよいでしょう。一回で話を進めるのではなく、数回に分けて様子を見ながら進展したいものですね。

先ほどの話をまとめますと、借地上で定められている建物については、借地権までも譲渡することをも意味しており、地主さんの許可が必要となります。しかし、勝手に譲渡してしまうと借地権までも解除されてしまいますので、やはり許可はもらっておきたいもので、円滑に話を進める意味で大事ですね。

計算

承諾料については、借地権価格に対し約10％前後と定められているのが通常時の相場で、推定相続人に譲渡する場合は、借地権譲渡に該当しないので名義書換料については適用されません。しかし、約3％以内で収まることができるという点では通常のそれとの違いということです。

これとは別に建物の建替を前提として話を進める場合には建替え承諾料というものが適用されます。基本的なことは前述の通りですが、更地価格として計算し木造では2～5％前後とし、鉄筋の場合は8％～12％前後であるという前提で計算が行われているからです。主に建物が古くなった場合として考えて、ということですね。

まとめ

以上、借地と底地における名義変更料について紹介しましたが、この場合も土地の購入共々、大きなお金が動くことを前提としているということです。不動産の譲渡を検討している方は参考にされるとよいでしょう。