【横浜市中区の不動産屋発信】借地を返す前に知っておいて欲しい方法

2021/07/10

借地契約が解除あるいは満了になった場合、借りていた土地は地主へ返します。続いて借りた土地に建物を立てた時には、原状回復（更地）の状態に戻して貸主に返す事が原則です。今回は借地を返す前に、知っておいて欲しい方法をお伝えしていきましょう。

借地権の種類について

借地権とは土地を借りて建物を建てる時に、土地を借りる権利の事をいいます。借地権には、旧法借地権と新法借地権があります。旧法借地権というのは、昔からある方の借地権の事です。新法借地権は平成4年に借地借家法が改正されて出来た、新しい定期借地権です。

こちらは1回きりの、更新が出来ない契約です。契約期間は50年以上ですが、契約満了時は建物を壊して、更地にして原状回復し地主に返すのが前提です。

借地権は売却できる事が出来るのをご存じでしょうか。契約が満了し更地にして戻すだけですと、建物の解体料金が掛かります。そこで、そのまま更地にして戻すのではなく借地権を売却するという方法があります。

借地権は売る事が出来ますので、借地契約の期間満了になりましたら更新をして、尚且つ売却するのが有効です。その際には必ず地主さんにお支払いする費用があります。もちろん売却する際は地主さんの了解も必要になります。

まずは名義を変えるので「名義変更料」、そして「建て替え承諾料」これは建物が古い場合、次の持ち主が立て替え出来るようにするために払う出費です。さらに期間を20年間に伸ばしますので「更新料」がかかってきます。

どうしても契約が満了になって地主さんに返す場合、解体費用は自身でやらなくてはいけませんので、その分マイナスになってきます。

土地を貸してくださった地主に、借地権を売却する事も可能です。もともと貸してくださった方に戻す形なので、取引がスムーズに思えますが、実際には地主が購入するケースは少ない様です。

その理由は、今まで受け取っていた地代収入が無くなるからです。しかし、ここでなんとか上手く売却できる方法もあります。それは自身の親や兄弟などの親族が、土地を使用する事がすでに決まっている時と所有権化して売却した時です。

尚、借地権を地主に売るときは、名義変更料（譲渡承諾料）を支払う必要はありません。

借地権は、不動産会社への売却と個人への売却を含む方法もあります。地主の賛成をもらう事で、第三者へ売却する事が可能です。しかし、万が一地主の了解を得ずに、無断で譲渡した場合には、借地契約を解消されてしまうので気を付けましょう。

第三者に売った際は、一般的に借地権価格の10％程度を、地主に譲渡承諾料として売主が負担します。

地主が所有する底地と、借地人が所有する借地権付き建物を同時に売却する事を同時売却といいます。それぞれが単独で売却するよりも、同時売却は売却価格が高騰で売れるため、両社にとってメリットがある売却方法です。

今回は、借地権を返す前に知って欲しい方法について見ていきました。借地の返還は特殊な契約の進め方もあるので、トラブル回避のために貸主も借主も困ったらまずは、不動産会社に仲介して頂けるように相談してみましょう。