【横浜市中区の不動産屋発信】借地上のマイホームのリフォームについて

2021/06/04

長年住んだマイホームには当然傷みが出てきます。通常ならば何の問題もなくリフォーム出来ますが、その土地が借地であった場合には少し注意しなければいけないことが出てきます。今回は借地上のマイホームのリフォームについてみていきたいと思います。

リフォームと増改築の違いについて

借地上の家の工事には大きく分けてリフォームと増改築があります。その工事がリフォームなのか、増改築なのかで対応の仕方が大きく変わってきます。そこで、まず、リフォームと増改築の違いから説明していきたいと思います。

リフォームというのはマイナスをゼロの状態に戻すこと、つまり、傷んだ部分を修繕して新築だった頃の状態に戻すことを意味します。これは、比較的小規模な工事で済むことが多いです。

増改築というのはゼロからプラスアルファの状態にすること、つまり、建物の面積が増えたり部屋が増えたりすることを言います。これには大規模な工事が必要になってきます。

借地上の家の工事で、リフォームと増改築では地主への対応が大きく変わってきます。次で詳しく見ていきましょう。

リフォームの場合は比較的小規模な工事で済むため、役所への建築確認申請は必要なく、地主の承諾もとくに必要ではありません。

増改築の場合は大規模な工事になりますし、役所への申請はもちろん、地主の承諾も必要になる場合も出てきます。仮に地主に承諾なく増改築を行なった場合は、契約を解除される可能性もあるので注意が必要です。

リフォームや増改築を始めるときは、土地を借りた時の契約書に「増改築禁止特約」が有るか無いかを確認しましょう。契約書に特約があれば地主の承諾が必要になってきます。

基本的な考え方として、役所に建築確認申請を出す工事については、地主の許可が必要だと思って下さい。

また、特約があっても小規模な工事の「リフォーム」は禁止できないとされています。地主が工事の中止を求めてきたとしても、裁判で「無効」となるケースが多いようです。

しかし、ここで重要なのは特約の有無に関わらず、リフォームか増改築かに関わらず、工事を行う場合には地主に一言伝えることで、その後のトラブルを回避できることもあるかと思います。そこが重要になってくるでしょう。

また、特約がない場合でも借地契約更新後は地主の承諾が必要になります。

借地上のマイホームのリフォームについて書いてきましたが、建築確認申請がいらない「リフォーム」に関しては、地主の承諾はいらないとされていますが、やはり、工事の期間や工事内容といったことを、円満に工事が進むようにきちんと伝えて行くことが重要なのではないでしょうか。