【横浜市中区の不動産屋発信】～借主が借地の原状回復義務を負う場合とそうでない場合～

借地権が定められた借地の上に建造物が立っていた場合、原則、退去時には建造物を取り壊し、原状回復した状態で明け渡さなければなりません。しかし、タイミングによって、地主に建造物を購入してもらえる場合もあります。どういうことでしょうか。一緒に見ていきましょう。

借地人が負う原状回復義務

先祖から代々引き継いだ借地が、旧法による借地権が定められた借地ですと、土地の上の建造物を今後も使用しない場合、地主に借りた土地を返還することになります。このとき、建造物は撤去した上で戻す原状回復する義務を果たさねばなりません。

しかし、そのまま住み続けたい場合、契約期間を満了した後に更新をお願いしたものの、地主から拒否されてしまったとします。そうした場合でも、借地人は建造物を撤去し、返還する原状回復義務を負わなければならないのでしょうか。

賃貸借契約が終了すると地主の土地を原状回復させた上で返す義務を負いますので、建造物は取り壊さねばなりません。

これは民法598条にも概ね、借主は、借用物を原状に戻して、これに付随した建造物を収去することができると記載されていますので、建造物の撤去費用は借地人が負担する必要があります。

しかし一方、借地には特別法である借地借家法の規定が適用されます。

借地借家法13条には概ね、借地権を維持する期間が完了した場合において、契約が更新されないときは、借地権者は、借地権を定めた者に対し、建造物その他借地権者が土地に付随した物を買い取るよう請求できる、とあります。その権利を主張できるのです。

建物買取請求権は地主が契約の継続を拒否した場合、主張可能となりますので、建造物を買い取ってもらえれば撤去しないで済むことになります。

建物買取請求権を行使できるときとは

この建物買取請求権は、借地権の持続期間が完了し、契約の更新がない場合にのみ法的有効性があるため、どのようなケースでも通るわけではありません。

建物買取請求権に認められるのは、借地人が更新を要望したにもかかわらず地主が斥け、その理由に正当性があると認められるケースです。この場合、借地人は更新請求権ではなくて建物買取請求権を行使することができます。

しかし借地人の事情で更新せず、契約を解除させる場合「合意解約」として賃貸借契約を終了させることになりますので、建物買取請求権を使うことはできません。

まとめ

以上ご紹介したとおり、借地権が定められた借地の上に建造物が立っていた場合、原則、退去時には建造物を取り壊し、原状回復した状態で明け渡さなければなりません。しかし、場合によってはその限りではありません。タイミングによっては、借地借家法13条を行使することによって、建造物を地主に買い取ってもらうこともできます。