【横浜市中区の不動産屋発信】横浜市中区における借地の建替承諾の仕方

借地上の建物も老朽化や生活スタイルによって、建替が必要となる場合が出てきます。ここで心配な問題が、借地である上で実際に建替が可能かどうかです。今回は、借地の建替承諾の仕方として、借地人のみなさまに紹介したいと思います。

借地権の建物でも承諾があれば建替が可能

他人などの所有者の土地に建物を建てる事を前提に、長い期間土地を借りる事に対する権利を「借地権」といいます。ここで「借地の建替」については、地主の承諾があれば、建替の為に建物を取り壊す事になり、その後に新たな建物を建てる事も可能となっています。

このように承諾が得られ建物が新たに完成する事で、「借地権の残存期間」または「建物が完成した日」のうち早い方から、20年の延長を認める事にもなります。今後も長い付き合いとなるので、地主と借地人の有効な関係を保つ上でも、話し合いによって地主の承諾を求める事が、最良の方法である事は間違いないのです。

他にも、地主に対して建替の通知を行って、2カ月以内に異議申し立てがなければ、了承したとして解釈されており、法的には有効とみなされています。

地主の承諾がない場合の建替

一般的に賃貸借契約書を取り交わす場合において、地主側の特約を定める場合が多いようです。そのようにしないと、地主が土地を取り戻すには半永久的に制約がかかることになるからです。基本的には借地人の弱い立場を守る為の借地借家法ですが、地主の権利も主張出来なければ公平性を欠く事になるのです。

その為、地主としては特約を定める事で、契約更新や増築改築などの建替においても地主の立場を主張した事になり、更新料や承諾料の定めを主張出来るようになります。逆に言えば、特約で定めていなければ、地主の承諾が不要と言う事になってしまいます。

しかし、そのような場合には、地主と借地人の関係は長く続く事になるので、人間関係が悪化する事につながる可能性があります。たとえ、承諾が不要だとしても、前もってお断りを申し入れるのが、ベストな方法だと言う事です。

万が一、承諾が得られない場合の借地非訟

承諾が必要な場合において許可が得られない場合でも、裁判所に申し立てする事で、地主の代わりに承諾を貰う事が可能となっています。地主と借地人のトラブルを解決するものですが、借地人の立場を考慮した上で承諾を出してくれるケースもあります。

このような場合に裁判所は、借地人に対して「承諾料に相当する代金」を支払う事を命じて許可を出す事になります。

ただし、「定期借地権」に関しては事業用の借地として限定しているので、住居の為の必要性とは異なる為に、建替を認めていないので注意が必要です。また、トラブル回避の方法だとしても、裁判所に頼る方法は最後の手段です。今後も地主に対して長い年月も賃料を払い続けるのですから、間に弁護士や専門家を立てて、話し合いによる解決方法を探す事をおすすめします。

建替出来ない不適格建築物

特に注意が必要な事は、建替の許可があったとしても、建替が出来ない物件がある事です。「既存不適格建築物」や「接道条件を満たしていない物件」に対しては、建築法では許可が出来ない事になっています。そのため、自分の建物が建替が可能かどうか、建替時に必要な建築確認申請をする必要があります。

まとめ

借地の建替承諾の仕方について紹介しました。建替は基本的には承諾を必要としており、トラブルを回避する為にも、前もって地主との話し合いをおすすめしています。スムーズな解決方法を実行する事が必要です。