【横浜市中区の不動産屋発信】横浜市中区における借地費用の相場について

土地の扱いに困っている地主の皆さんは、どの様に貸し出しをすれば良いのか具体的な方向性に悩む事と思います。借地を検討する場合の目安となる横浜市中区における価格について、限定的ではありますが、紹介しましょう。土地を貸し出す目安として参考にしてもらいたいと思います。

土地自体の評価の認識と目安

立地が悪い土地や住宅密集地における土地を持っている地主の皆さんにとっては、土地の扱いをどのようにすれば良いのか困る事でしょう。

例えば、横浜市中区の駅前から広がる地形に関しては、土地の起伏が急になっており空き家や空き地を売却するとしても、それほどの価値は期待できないと思われるのです。では、このような地形や密集した住宅に囲まれた場合、空き家や空き地の扱いについてどのように対処していけば良いのかなどをご紹介します。

土地活用の相場を求める方法

賃料を決める場合には周りの相場が重要になります。土地の価値を決める場合には、路線価による周辺道路から評価を決める事になり、宅地1㎡当たりの値段を決める参考になるのです。これは、国税庁が発表している路線価図を見る事で大方の目安がわかります。

1：路線に面する土地の求め方＝1㎡当たりの地価
＝【路線価(30万円)×奥行35mの補正率】×地積(35×20=700㎡)=土地の価格

2の1：路線に面する土地の求め方＝1㎡当たりの正面地価＝正面路線価×奥行35mの補正率

2の2：1㎡当たりの地価＝1㎡当たりの正面地価+【側方路線価(20万円)×奥行20mの補正率×側方路線影響加算率

2の3：土地の価格の求め方＝1㎡当たりの地価×地積(35×20=700㎡)
※土地に面する道路の数によっても価格が、変化します。土地の状況によって調整する数値が変化する1の補正率や2の2の補正率があります。

具体的に計算する方法

実際の賃料を求めるには色々な要素を加えていきます。

1：積算法による求め方
地代を求める場合=更地価格×期待利回り+必要経費(公租公課)などです。

この場合の具体例としては、100万円で購入した場合の賃料を1万円にすると期待利回りが1％になる計算です。ただし、期待利回りは、おおむね2％で取引されているようです。

2：賃貸事例比較法による求め方
実際にあった賃貸の事例を調べて、それらのデータから平均的な価格を検討するのですが、色々な要素に欠けている為に、参考にしても良いが具体例にはほど遠いです。

3：収益分析法による求め方
土地に建物を建てたと仮定してから、その物件が収益可能な価格を分析する方法です。土地の立地や面積に対する制限内から判断して、そこから建物の概要により最大値を求めて、そこから生み出す仮想収益を求める方法です。この計算は専門家による方法の事例です。

4：公租公課の一定率による求め方
土地の税金は、固定資産税と都市計画税が対象になります。路線価による課税方法なので逆算する事で求められます。

求め方は＝固定資産税額+都市計画税額×倍率(3倍～5倍)
※地方によっては、都市計画税がない地域も多く存在するので、その時は使用しない事です。

土地を貸し出す形態による相場

借主が賃貸する活用方法で、相場が異なる場合は、以下の通りになります。

1：借主が建物を建てる事により土地を貸し出す場合。
借主が大家となって土地を利用した賃貸収入による使用方法の場合には、貸主は土地の賃料を毎月もらう方法になります。

逆に自分の土地に自分のアパートを建てる場合には、毎月の賃料を設定する事になります。周辺の同様の規模を比較参考にして家賃相場を設定するのです。

2：建物を建てない事を前提に貸し出す場合。
借主がちゃんとした建物を建てないケースでは、駐車場やトランクルームなどの方法があります。駐車場の場合は、人口密度や駐車場の需要によって料金設定を行います。トランクルームは、1室につき料金を設定して、その数と年間の収入見込みで料金の設定を決めています。貸主は同じく土地代を月々徴収する事で貸し出します。この場合の相場は、比較が難しいので、仲介する不動産業者の意見を参考にしましょう。

3：そのままの状態で土地を貸し出す場合。
このような目的の多くは、太陽光発電で使用する場合に限り一定額の賃料が、全国一律で定められています。
※立地が悪い条件でも、太陽光発電の利用方法が可能と言う事で、安定した収入を得る事が出来るのです。

まとめ

土地の貸し出しは借地権が関わる場合があるので、10年位の長い年数による貸し出しになります。一度契約した場合には、地主の都合による土地の活用が難しくなるので、相場を調べる事も大事ですが、長い年月での貸し出しを意識しつつ十分に検討願います。