借地の法定更新とは？更新料の支払いは必要か？

2020/04/14

借地の法定更新とは何を意味するのでしょうか？何十年も賃貸借契約を結ぶことの多い借地ですが、更新料は支払うべきものと法律上、決まっているのでしょうか？長い年月によって、土地の金額や相場など様々なものが変わってきます。それによって、更新料も変わるのかどうかも踏まえて見ていきましょう。

更新料は支払うべきもの？

結論から言うと、更新料は法的には支払い義務はありません。従って、本来は支払わなくてよいのです。しかし、過去の判例としてあげられているもので、支払う必要がある場合もでてきます。

〇以前に更新料を支払っている場合
借地の場合に長い年月にわたり、契約を継続することがほとんどですので、以前に更新料を支払っている事があれば、次回も更新料の支払いが生じると考えられます。

〇契約書に記載されている場合
貸した側、借りた側の両方の押印がされた契約書に更新料の支払いが記載されている場合は、両方がそれに合意したとみなされるため支払う必要がでてきます。

〇合意がある場合
契約書に記載されていなくても、貸した側、借りた側の両方が合意更新した場合は支払わなければなりません。

上記のケースに当てはまるかどうかは、必ず確認をしておくことが必須です。

更新とは貸した側と借りた側の賃貸借契約を期間満了にともない、契約期間を新たに決めて契約を続けるという事です。基本的には、下記の更新がなされます。

〇法定更新＝貸した側に更新を断る、正当な理由がない場合は自動的に更新がされる。

〇合意更新＝貸した側と借りた側の両方の合意によって更新がされる。

〇更新請求＝借りた側からの契約更新を求められた場合によって更新される。

上記でも書きましたが、法定更新は貸した側が更新をせずに返してもらいたい場合に正当な理由として認められなければ、自動的に更新がされてしまうのです。このようなトラブルが多発したことから、現在では新しい法律が定められています。

〇旧法＝借地法(1992年7月31日以前)
〇新法＝借家借地法(1992年8月1日以降)

この2つの時期によって、いつ契約をしたかで適用される法律が違ってくるのです。では、新法(法定更新)では、正当な理由としてどのようなものがあるのでしょうか。

〇土地を使用している状況
〇土地に関する事での現在までの経過
〇貸した側が土地を必要とする場合
〇立退き料の支払い

更新料の相場とはどのように決められているのでしょうか？契約した当時と現在では、相場も違ってくるのは当然です。契約書などに記載されていればよいのですが、その時の相場とかけ離れているかもしれないのです。

では、どのように算定するのでしょうか？ほとんどが更地の価格の3％か借地権価格の5％と言われています。算定方法としては

借地権価格＝更地価格　×　借地権割合
更地価格＝路線価　×　面積(土地)
※路線価と借地権割合は国税庁のＨＰにて路線価図で見る事ができます。

〇相場＝路線価格　×　面積(土地)　×　借地権の割合　×　約5％

借地の法定更新と更新料について見てまいりました。更新料の支払いについては義務ではありませんが、トラブルを避けるためには、両者の話し合いと契約書による記載をきちんとしておくことが重要です。