借地の更新期間満了となった土地の拒絶について

2020/04/08

自分の家を建てたいと、または事業をするために事務所を立てたいけど土地がない場合、第三者から土地を借りて建物を取得する方法もあります。今回は、借地の更新期間満了となった土地の拒絶についてみていきましょう。

借地権とは？/h2>
借地権とは、土地の所有者から第三者が土地を借り建物を建てる権利を得ることいいます。
資材置き場や駐車場などは含まれません。

土地を借りる人を借地権者、貸す人を借地権設定者または底地人と呼びます。借りる人は、地代を毎月もしくは年間で地主と相談のうえ支払います。賃借家権の期間は最長で20年と決められています。一方で建物を所有した土地の賃借権は30年と決められています。

借地権は、第三者の土地を借りてそこに自分の家や建物を建てることをさします。地上権とは、土地を借りて工作物を所有する目的で土地を使用する権利のことをいいます。借地権には、賃借権と地上権の2種類があります。

借地権は、地主(借地権設定者)の承諾がなければ売却することができませんが、地上権は賃借人が地主の承諾がなくても自由に売却や転借することができます。

借地で30年の期限はありますが、土地付きで一戸建てを持つ場合、都心部だと土地の価格が高くて手がでないのが現状ですが、土地を買う必要がなく建売でしたら土地を購入する価格の6割から8割ほどで販売されています。

では、どのような理由があれば借地の更新が拒絶できるのか下記でみていきましょう。

1.建物の借地権者や借地権設定者が、建物の使用を必要としている理由がある場合です。具体的には、居住、営業などで建て替え、再開発の必要性などとなっています。

2.借地権に従たる経緯に関して、賃借人の事情や土地の賃料が上がった場合、両者のこれまでの信頼関係などが考慮されます。

3.土地の利用状況に関して、貸した土地の建物の状態にもよりますが老朽化などが原因で住むことができない場合です。

4.地主が土地を明け渡して欲しい条件として立退料を支払った場合。

貸した土地の建物が大がかりな増改築をしたり建て替えたりした場合には、さらに借地権の期限が伸びますので、注意が必要です。例えば借地権は30年ですので、借主が25年目で建て替えた際には、そこからさらに30年間の期限が延長となりますので注意しましょう。

借地が更新になった際の拒絶する理由についてみてきましたが、地主は土地を返還して欲しい、借主は住み続けたいという両者の事情がありますが、大事なことはこれまでの両者の信頼関係も重要だということです。もしこのような更新拒絶の事例がありましたら、専門の方に相談することをおすすめします。