新借地借家法とは何？　～旧法との違いは？～

2020/04/01

1921年～1992年まで続いていた旧借地法から、契約期間の延長を拒むことが可能となった定期借地権を盛り込んだ「新借地借家法」が制定されました。今回はこの新しくなった新法について見ていきましょう。

借地権とは

借地権者が建物を所有するために地代を払い、地主から土地を賃借して利用することができる権利を「借地権」といいます。この権利には、以下の2つが存在します。

①「借地借家法」に基づく借地権
②「民法上」の借地権

今回は①の借地借家法について触れていきましょう。

以前使用されていた旧借地法は、一度土地を借りたら契約の更新をし続ければ、半永久的に継続して土地を借りることができるというものでした。そのため、地主が土地を使用したくても簡単に契約を解消することができず、更新を求められればよほどの理由がないかぎり、それらを拒むことができませんでした。

土地の返還において、地主にとって不利な法律によってトラブルが絶えず、全国的に借地の新規供給は減っていきました。さらに、バブルの時期に土地の価格が跳ね上がったことで多くの地主から反発をかい、新しく改正されたのが新借地借家法です。

※以前（1992年より前）に旧法で契約されたものに関しては、借主が契約更新の際に不利にならないよう旧法が適用されます。

改正された新法では上記であげた地主側の問題点が解消され、契約の延長を拒むことが可能となる「定期借地権」が盛り込まれることになりました。新法は大きくわけて、この「一般定期借地権」と「普通借地権」にわかれています。下記にて、それぞれを詳しく見ていきましょう。

契約の存続期間を50年以上と定められている借地契約になります。長期的に土地の使用予定がない方に向いています。

この契約は期間が終了すると借地権が消滅するので、契約が終了した後に土地の返還を希望する場合は、この「定期借地権」で貸すことを条件とするとよいでしょう。

2005年には期間に応じて前払地代を費用化できる「前払地代方式」が加わり、毎年均等に収益や損金の計上が可能となりました。この賃貸借契約書は、公正証書等による書面で締結しなければなりません。

契約の更新ができない「定期借地権」と違い、「普通借地権」は取り決めがない場合には30年、取り決めをする場合には30年以上の範囲で定めることが可能となります。更新後の期間は20年以上、その後の更新は10年以上の契約期間で更新できます。双方の合意によっては、さらに長い期間を定めることが可能です。

以前の借地法と新しくなった借地借家法の違いの1つは、地主側の権利でしょう。更新の適用を受けない契約をすることで、土地の返還がスムーズに行えるようになりました。過去、旧法で契約したもので、新法での契約が必要だと判断した場合には切り替えをおすすめします。