【借地 底地問題】借地契約における法定更新に対抗する理由

通常の期間の定めがある契約では、期間の指定がなされている事で、契約期間の終了を迎える事になりますが、借地契約の期間が満了となっても、自動的に更新が行われる「法定更新」という制度があります。今回は、法定更新の仕組みについて詳しく紹介しましょう。

法定更新が意味する事

借地契約の更新には、地主と借地人の話し合いによって、更新を行う場合の更新の仕方を「合意更新」と呼ぶ場合があります。しかし、地主に正当な理由がみあたらない場合、また、借地人との話し合いに合意点が得られなかった場合には、強制的に更新が行われます。これが、「法定更新」の仕組みです。

話し合いによる更新の内容は、どちらか一方でも、契約の更新に対して拒否を唱えた場合に、契約の満了日を迎える事で、地主や借地人に対して不利益が無いように配慮された措置であり、「借地借家法」における制度です。

「借地借家法」の以前の、旧法である「借地法」では、半永久的に更新される事になっています。いずれにしても、地主の側に更新を拒否できる正当な理由にあたらなければ、ほぼ、更新の拒否は出来ない事になっています。この法定更新の定めは、1度だけの更新を認めています。

借地契約の更新の流れから法定更新へ

借地契約の更新に対しては、契約期間の満了を前にして、借地人が更新すべきかどうかを、地主と交渉をします。この場合に、地主が反対する事が無ければ、問題なく更新の運びとなります。

特に話し合いがもたれなかった場合でも、自動的に更新が行われます。借地人が更新の請求をしなかったとしても、借地権の権限が消滅に至っても、土地の使用を継続している場合には、継続の意思があるとみなされるので、自動的に更新される事になっています。では、更新しない正当な理由とはなんでしょう。

地主が主張する「正当な理由」

「借地借家法」が認める正当な理由とは、契約期間の満了を迎える時点において、更新が出来ないと認められる理由が存在すれば、契約更新を見送る事が可能です。前の法律である「借地法」と、新しくなった法律の「借地借家法」では、「正当な理由」に対する認識が異なるので、自分達の借地契約が、旧法にあたるのか、新法に該当するのか確認しましょう。

前の「借地法」では

双方の意見が異なる場合は、土地の所有者である地主が、土地の有効活用を借地人に対して、期限に遅れる事無く更新を拒絶する事を述べたと確認される事で、正当な理由としています。また、それ以外の理由は認めない事になっています。

新しい「借地借家法」では、

旧法よりもさらに具体的な事例を示しています。
〇地主が自分自身によって土地の有効活用を行う場合。

〇土地賃貸借契約の期間が長きに渡る為に、その時の土地代など利用状況が、現在と大きく異なる事で、一方的に地主に不利益があると判断される場合です。

〇地主が、立ち退き料や代替土地を用意して提供した場合に財産上の給付として認定された場合。

〇建物の老朽化による改修について立ち退きを望む場合。

実際には正当な理由に対してハードルが高い事

地主側の更新の拒絶理由と、借地人が自身の必要性などを検討して判断される為に、地主側の正当な理由が認められる事は難しくなっています。

まとめ

借地契約における法定更新に対抗する理由は存在していますが、契約更新を拒絶する判断材料は、旧法と新法で異なっています。また、地主に正当な拒絶理由があったとしても、実際には、借地人の状況も検討する事が判断の基準となるので、正当化できるにはハードルが高いので、【借地 底地問題】に詳しい専門業者に相談することをお勧めします。