借地権付の底地の売買では契約書に追記すべき内容がある

通常の土地の売買契約は、なんら気にする点は無いのですが、借地権が付いている土地には賃借契約があらかじめ契約されているのです。その為に、一般の不動産売買と違って、特筆すべき事項があるので、今回は、底地ならではの売買契約書について紹介していきます。

底地ならではの注意点

通常の土地に比べると、借地権や地上権が付いている底地を買うという事は、貸主である権利を引き受ける事になるのです。不動産を自由に使用したいと思われる方にしてみれば、必要の無い事となるのです。

契約の時点で「読み合わせ」の時に契約の説明をする義務があるので、あらかじめその内容についてどうするべきかが記載していなければ、トラブルの原因となってしまいます。借地権は、借主を保護する為の権利を含んでいるので、新しくその土地を保有したからと言って、借地人と契約を保護にできるわけではないのです。

底地ならではの注意点とは、土地を利用する事に制限があると言う事です。また、契約が成立する前に、借地人に対して通知する事も忘れないようにしましょう。他人の権利が付いている土地には順序立てて、出来る限り相手の権利を侵害しない事とトラブルになる要因を作らない事です。

売買契約書に追記しなければならない記載

借地権の契約期間は平均的に30年以上となる場合が多いので、底地を引き継ぐ新しい地主にもその権利などを明確にしておく必要があります。早く売りたい気持ちも分かりますが、売買契約の読み合わせの義務として、借地権についても分かり易く説明する配慮も必要となります。以下は、追記すべき契約内容についてです。

1.借地権負担における記載
必ず底地の契約には、「借地権負担付き土地売買契約書」と記載する事です。土地の記載についても、「借地権負担付き土地」とした方が混乱を避ける事になります。

2.土地の賃借権の引き渡し
底地の借主は地主に対して賃料を支払う事ですので、その権利についても継承する内容を記載する必要があります。所有権移転登記の申請が行われる日付に対して、その権利を引き継ぐ事になります。

3.固定資産税や都市計画税などの支払いについて
土地を所有する事は、税金の支払いも引き継ぐ事になります。

4.借地人に対する記載
法律的には借主に対して許可を求める必要は無いのですが、土地の賃料をやり取りする事になりますので、地主が変わった事を知る必要が出てきます。借地人が売主に地代を支払う事にならないようにする為にも、新しい地主（買主）に権利が移った事を通知する義務を契約書に追記する事です。また、借地権を設定した時の土地賃貸借契約書のコピーを添付しましょう。

ひな形と必要となる書類

契約書については、ネット上でひな形のダウンロードがあるのですが、専門の不動産業者に仲介してもらう方が安心です。しかし、契約する立場として内容を事前に把握する必要もありますし、自分で契約する事も可能です。ただし、契約書の読み合わせは、正確にわかりやすく相手側に説明する義務がある事を忘れないで下さい。

必要となる書類

【1.売り主側の必要な書類】
・免許証やパスポートなど（本人確認書類）
・実印
・印鑑証明書（発行から3カ月以内）

【2.底地の内容に関する書類】
・登記済み権利書、または登記識別情報
・固定資産税納税通知書

まとめ

通常の土地の売買とは異なる為に、権利に関する継承について嫌がる場合もあり、安い価格で取引されるので買手が付きにくい事がありますが、契約の上で公平である内容でなければトラブルの元となりかねません。その為にも必要な処置を契約書に追記すべきなのです。