「借地・底地」競売による新地主との対応

低地の売却は「借地権」が関係していても、その土地を借りている人の許可もなく売却される事があります。借地権は地主の許可が必要なのですが、低地が競売にかけられた場合の借地権について、どうすれば良いのかその対応を紹介しましょう。

地主は借主の許可はいらない

土地の売却には、その土地に借地権がそなわっていても、居住用の建物に借地人が住んでいても、おかまいなしに売る必要性に迫られると、借主の許可を必要としないのですから、土地を借りている側とすれば、知らない人が新たな地主となるわけなので、対応に困ってしまう事になります。

地主が変わる理由は様々ですが、単純にお金を必要とする場合や相続によって子供や配偶者に引き継がれる場合もあります。なかには、土地が抵当権の設定をしており、債務となる借金やローンの支払いの為に「競売」の対象になったり、税金の滞納による「公売」の対象になったりする場合もあるのです。

これらの処置によって、新地主に対する注意点などを紹介します。もし、登記の必要がある場合には、早めの対応に迫られる事でしょう。

競売や公売により地主が変わる事

土地についた抵当権によって、借地人の思いに関係なく思いもかけずに「競売」が行われて、落札した人が新たな低地の新地主となる場合もあるのです。この場合の借地権の権利やその土地にある借主が所有する建物の権利というものが、普通はそのまま引き継がれる事になるのです。

「競売や公売」の場合には、抵当権の設定の時期が非常に重要度を増す事になります。新たな地主との権利に関するトラブルについては、「借地権の登記」や「借主所有の建物の登記」を、正当な権利として主張できるかどうかは、抵当権の設定の時期によって大きく異なるのです。

当然の事として借地権などが、今まで通りに継続されるものだと安心してはいけないのです。自分達の権利を正当化するには、抵当権よりも前に借地権や建物の登記がなされている必要がある事を、忘れないで欲しいのです。

つまり、このような事態を避ける為には、登記する事で安全を確保するには、この低地となるべき物件について抵当権の有無を調べてから、借地権や建物の登記が先であるならば、その必要性を確保する事が重要なのです。

公売の場合は

税金の滞納や未払いによってその土地が売却される事で、その代金を支払う事を換価による対応や物納で対処します。よほどの事がない限り、公売による対処を実行するのは、督促状や話し合いでも支払いの目途が立たないとなると、いよいよ「公売」による売却が実施される事になります。

相続税の支払いが不可能な場合も、物納という方法で土地自体が代わりに支払う対象となります。この場合の所有者は、国や自治体が地主となるのです。

権利が認められない場合の地代

新たな地主によって、借地権の有無や地代値上げなどが裁判となる場合があります。借主が、建物の登記を行なっていない場合に起こる問題です。先に話したように、権利を主張するには、公的な手段として借地権や建物の登記は早い段階で行うべきなのです。

地主が変わる事によって、土地代の値上げは割と多くある問題です。裁判による判断を待つ間は、借主の権利は保護されています。前の地主との取り決めを借地権によって供託すれば債務をのがれる事が可能ですが、裁判が確定した後に、実際の値段よりも値上げした金額が認められた場合には、その分の差額を支払う必要があるのです。

まとめ

借地・底地が競売になった場合の注意点などを紹介しました。借地権や建物の登記を正当化するには、競売による地主が変わっても、抵当権の設定よりも先に登記を済ます事が重要です。期間が長い契約なので、忘れずにやるべき事で対処できるのです。