初めての借地と底地の権利の理解

借地権と底地の言葉を初めて聞いた時には、なんのことか想像できないと思います。家を建てたい方や、利用されていない土地をお持ちの地主の方に関係する話です。簡単に言うと土地の貸し借りに関係した権利です。

借地権は建物を建てる為の土地を借りる権利

借地権は、借りた土地に自分が住む為の住居を建築して建物を所有する権利と、借地権などの登記を認める為の権利です。この法律には旧法と新法が存在しています。契約期間の長さから、今でも両方の契約が存在するのです。

1.旧法は「借地法」で定めた権利です。1992年8月以前の賃貸契約に対して有効です。
以前の契約では、借主に対しての権利が優遇されて借主を守る為の法律と言われています。

2.新法は「借地借家法」で定めた権利です。1992年8月以後の賃貸契約に対して有効です。
地主の権利に対しても公平性を認めた「定期借地権」もありますが、一般的には借主の保護は多く残っています。

低地は貸した土地の建物に借地権を含む

底地の場合は、借地の権利が定められている土地の事を表現します。貸地に変わりないのですが、借主が住居の為に建てた建物の所有する土地に借り手の権利がある場合の事を定めています。

借地権に対する土地の地主から表現する場合の土地を底地（そこち）と呼んでいます。土地の借主が建物の利用を主張する限り、その利用を継続する事が認められています。しかし、新しい法律の中にも地主に公平性を持たせる為の権利として、「定期借地権」のように幾分地主に公平な権利も存在します。

借地権の種類による違い

旧法では、建築物の構造によって木造の場合は、契約の期間が20年から30年で定めています。鉄筋コンクリートのような丈夫な建物に対しては、30年から60年の契約の期間があり更新する場合も前者が20年となり、後者は30年の更新が認められます。建物が老朽化などで住めなくなった場合を除いて、半永久的に借主の意見が反映される権利になっています。

新法では、5種類の分類があります。大きく分けると2つですが、「普通借地権」と「定期借地権」です。今までは、借主の権利が大きく優遇されていましたが、地主に対しても公平性を持たす為に期間を限定して契約を満了するタイプの権利が新たに加わったのです。

1.普通借地権
以前のような建築構造による契約ではなく、初期の契約が30年で更新の期間が20年10年と定めています。まだまだ、借主よりの権利になっています。

2.一般定期借地権
50年以上の契約期間ですが、契約終了すると更地での返還を定めています。

3.事業用定期借地権
店舗や商業施設の利用が目的の契約で、10年以上30年未満の場合は契約更新や建物の買い取りを認めていませんが、30年以上50年未満であれば、契約更新や建物の買い取りが可能な契約です。

4.建物譲渡特約付借地権
30年以上の契約により、建物の買い取りを対価に応じて出来る事になっています。

5.一時使用目的の借地権
一時使用目的では1か月未満などで、継続を必要としない為に権利については、ほとんどないものです。

権利の特徴とは

旧法も新法も建物を利用する事が重要であり、その為の契約期間は10年以上50年位ですが、平均的に見ても30年もの長い期間を建物の所有権を行使するかどうかで、継続の長さも変わってきます。

せっかく建てた建築物をどのように利用するかで、契約や権利が変わる事になっているのです。借主は、あくまでも自分の土地ではない事を頭に入れて、「固定資産税」は地主が負担する事を思えば、計画的に借地利用に大きなメリットがあるという事です。

まとめ

権利を確実なものにするには、借地権の登記や建物の登記は早めに済ます事です。地主が底地の権利として売却した場合には、登記があるなしで権利を主張できなくなる可能性があるからです。