意外と知らない「借地」について～底地や明け渡しってなに？～

土地を所有している地主の方と借りている方に問題が起き、返還（明け渡し）などの問題が起きた場合に、どう対処していいか分からない方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？しかも、「借地」や「底地」など、意味が似通った言葉が出てくると余計理解するのが大変です。今回はそんな、「借地」について一緒に理解を深めていきましょう。

「底地」と「借地」の違い

〇借地
「借地」とは他の人に貸すことのできる土地のことをいいます。土地を借りた「借地人」は、そこに建物を建て住むことができます。リフォームや修繕は大規模ではない限り手を加えることが出来ますが、土地を所有しているのは「地主」の方なので、土地を利用する際には地主に許可を得ないといけません。

〇底地
「底地」とは、「借地権」がある土地そのもののことをいいます。

借地人は土地を借りる代わりに、地主の方に「地代」を払わなければなりませんが、土地を所有している地主は「固定資産税」を負担します。

「借地」と「明け渡し」

地主の方から明け渡しを要求されるのはどういった場合でしょうか？

〇地代の不払いが発生している場合
地代の不払いが長期に続いたり、支払いの意思が見られないと見られた場合には「地主との信頼関係が破壊された」として土地の返還が求められます。

〇無断で借地を譲渡・売却等を行った場合
地主に無断で借地権を譲渡や売却した場合には信頼関係を破壊する行為と認められ、借地権解除の対象になります。

〇無断で建て替えや増改築を行った場合
「土地賃貸借契約書」に増改築禁止の記載がされているのに、地主の承諾を得ずに無断で増改築を行った場合には契約違反になります。

問題が起きた場合の解決方法

借地人と地主の間でトラブルが起きた場合には、以下の解決方法があります。

〇借地人が底地を買い取る
地主はトラブルを避けるために、借地人に底地を買い取ってもらう方法があります。
そうすれば、地主も土地を処分する必要もなくなりますし、利用制限は無く土地を自由に使えて資産価値も上がります。

〇借地権と底地の等価交換
同等の価値がある資産を交換した場合は、譲渡がなかったことになります。（固定資産の交換の特例）

土地は土地と、建物は建物と同じ種類の固定資産を交換できるので、「借地権」と「底地」を交換することができます。譲渡所得税が掛らないため、お互いの税金や経費をおさえることができます。

まとめ

「借地」と「底地」の法律上での問題、「借地人」と「地主」の人間関係でのトラブルと同時に起きてしまった場合には、個人で問題を解決するのが難しくなってしまいます。
そういった場合には、専門の知識がある不動産に相談してみることも考えてみましょう。