借地・底地の売買契約書の内容

借地人のいる底地の売買について、一般的な土地の売買と何が違うのでしょうか？また、契約書の内容に記載すべき事項や売買に必要な書類などはどのようなものかとあわせて、ざっくりと書いていきましょう。

底地の売買

底地の売買と一般的な土地の売買の違いは、底地を購入するとそれまで所有していた売主と同じく底地に建物を建てて住んでいる借地人に対して、貸主としての立場になるということです。これを｢借地権負担付土地の売買契約｣といいます。

底地を購入後に、借地人との賃貸借契約を解除するのはとても難しいということを前提に購入の検討をする必要があります。

事前の確認

〇｢土地賃貸借契約書の確認｣
売主が持っている契約書で、借地人との契約内容(期間や特約の有無、更新料・賃料以外の金員に関する約定など)を確認しましょう。土地の賃貸借契約は長期間に渡る場合が多く、契約書がなくなっていたり、最初から作成されていないことがあります。その際は、当事者に確認したり賃料の領収書や帳簿などで契約の存在を確認する必要があります。

〇｢借地権の対抗要件｣
借地人が第三者に対抗するためには、土地に借地権の登記がされている場合を除き借地人が所有する建物に所有権の登記名義が必要になります。買主が対抗できる要件を備えているか
確認してください。買主が対抗要件がないことをわかった上で、明渡しを求める目的で底地を買取ったとしても、裁判では認められない可能性があるので注意が必要です。

契約書の必要事項

契約書の内容は、下記の事項を記載します。

〇｢借地権の負担について｣
底地の売買契約は、契約書の一番上に｢借地権負担付土地の売買契約書｣と記載します。
借地権負担がついていることを示すためです。基本的に借地権の内容や借地人に関して記載する義務はありませんが、買主側からすると知っておきたい情報であるため記載します。

〇｢権利の承継｣
底地を購入するということは、貸主になるということです。そのため、貸主としての地位を引き継ぐことも記載します。また、いつから引き継ぐかということの記載も必要です。

〇｢賃料や税金について｣
借地人からの賃料を受取ることになるので、金額とその時期をはっきりとしておかなければなりません。また、固定資産税などの税金についても併せて記載しておきましょう。

〇｢賃借人への通知｣
賃借人は賃料を支払う際に、貸主が変更したことを知らない場合に以前の所有者に賃料を支払ってしまうことになります。このようなトラブルを避けるためにも、売主が借地人に通知をすることを義務として記載します。

必要な書類

【買主の場合】
・住民票
・本人確認資料(免許証やパスポート)
・実印または認印

【売主の場合】
・本人確認資料(免許証やパスポート)
・実印
・印鑑証明書(3か月以内)
・登記識別情報(登記済権利証)
・固定資産評価証明書

まとめ

契約書の内容に必要な条項を書いてきましたが、自分で作成するとなると抜けなどが生じトラブルの原因となることも。また、買主側としても契約書の内容が不明なままで契約してしまうと取返しのつかない事になるため、専門の業者などに相談する事をお勧め致します。