借地・底地に対する中途解約の条件とは
土地を賃借する権利の事を借地権としていますが、中にはどうしても中途解約をしたくなる状況も考えられます。これは、借主だけでなく地主にも言える事なのです。借地権は、どうしても長い年月を要するので、その期間に人の考えも容易に変わってくるのです。では、どのような条件が必要とされるのでしょうか。
借地契約期間中は法律の改正によって異なる為
まずは、契約期間を定めた2つの法律について理解が必要です。業界では、通常の呼び名として「旧法」と「新法」と呼ばれています。
借地法の具体的な違いとは
旧法である借地法では、建物の構造によって契約期間の長さが違ってくるのです。例えば、木造建ての場合ですと「非堅固建物」として扱い契約期間を30年として、鉄筋コンクリート造などの「堅固建物」に対しては、特に契約の定めがない場合には60年としていました。2回目以降の契約も木造なら20年以上として、鉄筋コンクリート造など30年以上となっていました。
借地借家法の具体的な違いとは
新法による借地借家法では、構造物による違いがなくて一律30年の契約期間としたのです。継続に対しても1度目の更新が20年以上で、2度目は10年以上で定めているのです。
途中解約する場合の方法について
契約は、双方の合意に基づいて成り立っているのです。例外として、お互いが納得した条件下の元で、途中解約が出来る場合があるのです。
【1.旧法と新法による借地権の更新の場合】
・合意更新は、貸主と借主が納得した場合に合意が有効となります。
・更新請求による更新は、借地権者から契約更新する意思が伝えられた場合に可能になります。
・法定更新は、貸主に更新を断る為の正当の事由がない場合に更新されます。
※ただし、これに該当しない理由があれば、お互いの権利を話し合いによって合意する事で契約を修了させる事が可能になっています。
【2.解約権保留特約についての説明】
本来は、途中解約は出来ないのが前提になっていますが、契約書の中に中途解約の為の条項を盛り込む事で、途中解約の条件を満たす事になるのです。この場合でも、最初の契約の読み合わせで、途中解約について改めて注意事項として説明する義務がありますので、お互いが納得した事で、解約権保留特約を契約に盛り込む事が可能なのです。
借主側にだけ与えられた権利なので、貸主側にはその権利が与えられていませんが、地主としては、途中解約のチャンスを多くした方が借主に有利な特約なのですが、納得すれ事で中途解約の条件となるのです。
【3.例外的な中途解約について】
災害や老朽化などが原因で、建物が使えなくなる場合も現実に起こりえる事です。契約期間の途中で建物が使えなくなった状況での、契約の続行は賃料の無駄払いになってしまいます。
借主保護の為のこのような状況においては、建物の取り壊す場合に途中解約が認められています。ただし、取り壊しが理由だけでは、途中解約の正当な理由には、あたらないので注意が必要です。
【4.貸主側が例外的に中途解約できる可能性】
契約違反による契約の不履行にあたる理由があった場合には、貸主側にも途中解約が出来る可能性があります。建物の改築や増築に対して貸主の許可が必要となります。特に増築の場合は、建築法にも触れる恐れもありますので、改築や増築には注意すべき事です。
【5.借地権の注意事項】
借地権は、売買や相続が可能になっています。契約が終了すると、建物とともに地主に買い取りを請求する事も出来るのです。借主は、第三者に売る事や貸主に建物を買い取ってもらう事など、慎重に検討する必要があります。