借地権や底地での、トラブル回避に注意すべきリフォームの承諾

借地に住居を建てて長年住んでいると、借地と地主の関係が曖昧になってしまいます。家が古くなったから直すのが当たり前だと思うのは、自分本位の勝手な思い込みです。長く住み続けているからと言って、すべてが実行可能ではないのです。リフォームの承諾に関する注意点を紹介します。

借地権におけるリフォーム

リフォームの意味合いによって法的な対応も違ってきますので、借地権におけるリフォームについて説明します。

実は、似たような言葉として「増改築」があります。不動産の用語に詳しくなければ、その違いで困る事になってしまいます。リフォームは、小規模な工事に限っています。アパートなどの退去時に原状回復が必要になっているように、借地権でのリフォームは、元に状態に戻せる事を指しています。これに対して、増改築は家の骨組みなどを変えてしまうような大掛かりの工事の事を指しているのです。

リフォームの計画書通りに実行する事が重要

リフォームは、簡単な修繕に対する工事であるべきです。「フォームの承諾」借地権の権利としてある程度認められていますが、だからと言って地主に無断で小さな改修工事であっても、届け出を怠ると裁判沙汰の原因にもなり兼ねないのです。

借主がリフォームだと勝手に思い込んでいては、トラブルの要因になるからです。リフォームとして承諾してもらっても、見積もりや点検をしているうちに、この際だから全ての修繕箇所を直そうとなると、家の骨組みまで変えてしまう工事になり兼ねないです。

リフォーム受けた業者は、地主か借主か判断しないので、依頼があれば工事を引き受けるだけです。自分が原状回復できるリフォームと思っていても、専門的に「増改築」に該当するとなると、契約書の特約事項に明記されているように、契約違反とみなされれば、「工事の差し止め」や「契約違反による退居」を言い渡される事態になってしまうのです。

増改築は許可なしに実行できない

リフォームと増改築に対するリフォーム業者の対応は、リノベーションの事を、大規模な工事としてリフォームと区別しています。しかし、借地権の増改築においては、家の骨組みや土台を変えるような大掛かりの工事を指しています。

リフォームは、雨漏りや家の内装などで、工事と言えるほどの規模ではありません。必要最低限の修繕と言えます。例えば、「再建築不可」の土地では、増改築ができない事になっています。たとえ、地主の許可が出たとしても、建築法に違反しては無駄な行為になってしまいます。

必ず、許可のある増改築であっても法律に沿った内容でなければならないのです。リフォームや増改築の承諾だけでなく、前もって専門家の意見を聞いた方が無難です。建物の面積や構造を変えるような場合には、「改築」と認定されます。

契約書に「増改築禁止特約」がある場合

リフォームにしても増改築にしても法律で定められているわけではないので、承諾の義務は厳密にはないと言われておりますが、契約書の内容に盛り込まれるのが一般的です。契約書に違反したとなれば、工事の差し止めや、契約解除、場合によっては損害賠償の責務を負う事にもなってしまいます。法律が借地権に有利であるとはいえ、地主と借主の関係は信頼関係も必要だという事です。

まとめ

トラブル回避に注意すべきリフォームの承諾は不要ですが、自分の土地ではない場合に、土地の利用に関係する事は、地主との友好を保つ為にも、リフォームの承諾は大なり小なり行った方が良いと言えます。