底地(借地権負担土地)の様々な契約と承諾

2019/11/05

底地を所有していると、様々な契約と承諾をする機会があります。では、どのようなケースがあるのか見てみましょう。

借地契約の更新と各種承諾

借地の契約期間が満了を迎えた時、底地の所有者と借主が合意のうえで次の期間を更新するにはなんら問題はありません。

しかし、更新の際にトラブルになることもあります。その代表的な原因は「更新料」です。

実は更新料とは、借地権の契約書(土地賃貸借契約書)上で、借主がこれを負担する旨が定められていない限り、原則として支払う義務は生じません。

トラブルにならないためにも契約書には記載しておくことをおすすめします。

また、底地を賃貸していると、借主の要望で土地の利用状況が変わることはよくあることです。

その際、底地の所有者の承諾を得ることを契約書に記載していると、各種承諾の際にも承諾料がいただけることになります。

◎建物の建替え：所有権更地価格の3％～5％
◎建物の増改築：所有権更地価格の1％
◎契約条件変更：所有権更地価格の10％
◎譲渡承諾(名義変更)：借地権価格(所有権更地価格の60～70％)の10％

が、相場となっています。

底地の所有者と借主の双方が合意して借地契約を解約する場合は、契約期間内でも契約の解除をすることができます。

しかし、地主から解約を申し入れる場合は、借地人が期間満了まで借地を使用する権利が法律上保護されていることから、かなり難しくなります。

期間満了になっても、その土地を使い続けるだけで一方的に借地契約を更新したとみなされることもあり、それを阻止するには、地主の正当事由がなくてはいけません。

正当事由として認められやすいのは、

◎土地を返してもらわないと生活が困窮する状況にある
◎借主の土地の活用度合いが低い(土地がなくても生活に影響はない)
◎地代の支払いを遅延することが多い

などが、挙げられます。

底地の売買は、通常の土地所有権の売買と同じですが、更地と違うのは、その土地上に借地人がいるということ、つまり、その土地には借地権が設定されている「条件付きの土地」ということを買主に提示しなければいけません。

一般的なケースとしては、

◎「土地賃借権の承継」に関する条項
◎「敷金の承継」に関する条項
◎「地代、公租公課」に関する条項
◎「賃借人への通知」に関する条項

などを、売買契約書に盛り込みます。

底地を所有していることで、借主とトラブルにならないためには、契約書に明記しておくことが重要です。

契約した当時、契約書が交わされていない、従前とは異なる条件の新たな契約を結びたいと貸主が主張することが難しいのが現状で、賃借人にはそれに応ずる義務もないことから、契約を締結する際には慎重に取り組むことをおすすめします。