底地の所有者なら知っておきたい借地権の存続期間

2019/11/01

借地権が付いている方が、よく「地主さん」という言葉を使いますが、その地主さんとは底地の所有者のことを指します。借地権の期間について知っておくことで、土地の有効活用することもできます。

借地権の存続期間(契約期間)は新・旧によりことなる

借地契約を締結する場合、土地を賃貸する期間は完全に自由に決められるわけではなく、複雑な決まりごとがあります。

借地借家法が、1992年8月1日より新しくなり、それ以前から契約をしている借地権に対しては、引き続き旧借地法が適用されることになっていて、新法は、1992年8月1日以降に締結した契約から適用ということなります。

新法では、建物の種別に関係なく一律に30年となります。当事者間でこれより長い期間を定めることは自由ですが、短い期間を設定することはできません。

30年が経過し、借地権を更新した後の契約期間は、1回目が20年以上、2回目以降が10年以上となります。こちらでも、底地の所有者と借主、双方合意の上で期間を長く設定することができます。

また、今回の改正によりあらたに導入された借地権の一形態である、従来の借地権契約とはことなる、契約の更新がない「定期借地権」があり、定められた借地期間が満了すると契約が終了する契約となっています。

契約によって定められる存続期間が

◎50年以上：「一般定期借地権」
◎30年以上：「建物譲渡特約付借地権」
◎10年から20年以下：「事業用借地権」

となります。

旧法は、建物の種類により最低契約期間がことなります。建物の種類は以下のように分けられます。

◎堅固建物：石造・レンガ造・土造・鉄筋コンクリート造・コンクリート造・ブロック造
◎非堅固建物：木造など

最低存続期間は、堅固建物は30年以上、非堅固建物は20年以上となります。

これより短い期間を定めた場合には「期間の定めがない」ものとみなされ、期間の定めがないとき(契約を交わしていない・契約書に期限が記されてないなど)には法定期間が適用され、コンクリートのような建物は60年、木造などの建物では30年の期間とみなされます。

旧借地権の契約期間が満了し、更新する際の期間は、コンクリートのような堅固の建物が30年、木造のような建物が20年となります。

あらたな土地活用を考え、「旧法で契約されているものを新法で契約しなおしたい」と思われる方もいらっしゃると思いますが、底地の所有者と借主の双方の合意がなければ、残念ながらできないことになっています。

底地の所有者にとって確認しておきたいことは、その借地権はどの時期で、どのような内容で締結された契約ものです。内容を検討し、今後の土地活用で問題になることはないか洗い出した方がよいでしょう。