借地(底地)法や借地権の知識を学ぶ!

家を建てる為には土地購入、借地、土地付建物の購入等があります。貸している土地を「底地」と言い、地代として地主が収入を得ています。土地を借りている人には借地権があり、地主の所有権は制限され自由に利用することは出来ないようになっています。今回は、借地(底地)法や借地権について調べていきましょう。

底地とは

借地権が設定されている土地のことを「底地」と言います。貸地ともよばれ、土地を貸した人は地主(土地所有者)、借りた人は借地人(借地権者)となります。

地主は第三者に土地を貸し、地代収入が得られます。底地で安定的な地代収入は見込めますが、地代収入は土地価格からの収益性を考えると低い水準で、固定資産税や測量代・相続税などの費用も発生し、収益は低くなります。

旧借地法とは

旧借地法では地主と借主間で不公平な法律になっていて、借主の権利保護が十分ではありませんでした。大正年代に家族を保護する目的で借地法が制定され、地主からの一方的な契約解除は認められず、借主から契約解除の意思が示されなければ借地契約は自動的に更新されるという仕組みになります。

契約更新を続けていけば、半永久的に継続することができるなど借主側の権利が強く守られ、地主と借地人の関係を平等にすることで立場の弱い借地人を保護する法律と言えます。　　　

借地法から借地借家法へ

借地法が制定され土地を貸す事で収入のあった地主ですが、高度成長期に入り、土地の価格が高騰した時期に割安な地代で借地人の権利が強く返してもらうことが難しい借地は、旧借地法が廃止され、新たな借地契約期間延長を拒める内容の借地借家法が施行され、法制度は改善されました。

借地権とは

他人の土地を使用する権利のことで、賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権などの種類があり、目的によって適用が変わります。

地主が貸した土地は底地という扱いになり、土地を所有する権利(土地所有権)は地代を貰う権利(地代徴収権)で土地の利用権を一時的に失います。

土地を借りた借地人は地代を支払う代わりに、土地に建物を建てて利用する権利(借地権)が与えられ、借地人は土地を利用することができます。しかし、建物の増改築や土地の改良、物件の売却などは全ておいて地主の承諾が必要になります。

建物を建てるための借地権

建物を建てるために有償で借りている場合の権利は、地上権と賃借権です。地上権は物権という権利で、借地に地上権が設定されると地主は地上権の登記に協力する義務があり、地上権の譲渡や賃貸は地主の承諾を得ずに行うことができます。

賃借権は債権といわれ、契約当事者のみに有効な権利です。地主が変わると土地利用が出来なくなる可能性がでるため、借りている土地には、借地借家法の保護が適用されます。逆に無償で使用している場合には、使用借権が適用されますが、借地借家法の保護は受けられません。

耕作・牧畜のための借地権

農業や耕作・牧畜のために土地を有償で借りる場合には、永小作権が発生する可能性がありましたが農地法が制定されました。新たな土地借用には、基本的に賃借権を設定した契約になり、借地人は農地法の適用を受け、契約期間は最長50年に延長されました。地代の不払いや耕作放棄などの理由がない限り、契約を更新し続けることができるようになりました。

農地法は、農業を保護する目的の法律で、耕作や牧畜をするために土地を借用場合は、農地法に基づく農業委員会の許可を受ける必要があり、農地を貸す相手は農業を行う人や企業に制限されています。また、農地の賃貸借契約を解除するときには、都道府県知事の許可が必要です。

建物所有と農地利用以外の目的での借地権

建物所有や農地利用以外の目的で土地を借りるときには、地役権が発生します。有償と無償でも権利に差はなく、存続期間を自由な契約内容で決めることができます。土地利用の借用であれば、賃借権か使用借権でも目的は果たされますが、賃借権と使用借権は債権である為、土地所有者が変わると改めて、契約を結ぶ必要があります。

地役権は物権に該当しますので、登記することで権利を主張することができます。

まとめ

借地権は、紹介した内容以外にも借地借家法に基づく様々な制限や規則があり、契約内容で大きく異なります。借地権を理解し、それに関する知識を得ることは、トラブルを事前に避けるとこができ、たとえ巻き込まれても、慌てずに対処する事が出来るはずです。