借地権や底地に関係する立て替え増改築における承諾料について

借地権や底地には、名義書換や建て替え、増改築においては一時金となる各種の承諾料が、発生する場合があります。その内容は決まったものではなく、条件によって変わるのです。今回は、承諾料について紹介します。

借地権の立て替えや増改築に対する承諾料とは

借地権や底地には、それぞれの権利が公平でなければなりませんが、どちらかと言えば、立場の弱い借地権に対して新法で優遇されているのです。だからと言って、全ての権利が認められているわけではありません。物事にはルールがあって、片方だけが優遇されては公平性に欠けるからです。

借地の地代が安い事

アパートやマンションの部屋代に比べると、土地代はかなり安くなっているのです。つまり、借りた土地にアパートやマンションを建てて家賃収入を得る方が、数倍や数十倍の収入を得る事が可能なのです。

借地権における旧法も新法も、借地権においての契約に対して、地主としては早い時期に消滅した方が有利に土地を活用できると思っているのです。地主が望む一番の解決方法としては、借地権のある今ある建物が朽ち果ててしまい、借地権の有効性がなくなったと判断されれば、借地権の消滅が法律的に望めます。

承諾料の意味合い

立て替えや増改築が行われる事により、建物が存在する限り、借地権は今後も続いていく事になり、地主としては良い思いがしません。法律的に借地権が消滅する機会を、増改築によって復活するのですから、借地人としては、この行為に対する納得してもらう為の謝礼金が、承諾料の意味合いにあたります。地主に対する利益を補填する理由にあたるのです。増改築の承諾料がある事によって双方の公平感が保たれるのです。

承諾料の求め方とは、

承諾料が発生するのは、「建て替え」や「増改築」だけではありません。他にも「譲渡承諾料」も存在します。

建て替えに対する承諾料

借地権のある建物に対して建て替えをする場合に、借地人が地主に支払う事になります。建て替え承諾料の求め方は、「更地価格の3％位」となっています。この場合には、建物の構造によって値段が変わる場合があります。木造建物のような非堅固な建物から、鉄筋コンクリート建物のように堅固な建物に変わる場合には、条件変更の為の承諾料がプラスされる事があります。建物の構造や用途を変更する承諾が得られない場合に、「借地条件変更申し立て」を裁判所に申し立てる事ができます。

増改築の対する承諾料

立て替えの承諾料と同じような求め方で、「更地価格の3％位」になりますが、相違点があります。地主が増改築の承諾を認めない場合には、裁判所に増改築許可の申し立てができます。

譲渡承諾料について

借地人が、借地権を第三者に譲渡する場合に、地主の承諾が必要です。譲渡する場合においては、「譲渡承諾料」が必要です。この事を「借地権名義書換料」と呼んでいます。借地権価格の10％程度が価格となります。

この場合に、地主の承諾が得られない場合には、「賃借権譲渡・土地転貸許可申し立て」や「競（公）売に伴う土地賃借権譲渡許可申し立て」を裁判所に申し立てる事ができます。

※裁判所に対する申し立ては「借地非訟裁判」と言われており、簡易的な裁判で処理されます。多くの場合の裁定は、借地権の最初の契約書の内容によって判断されています。借地非訟裁判の手続きに関する期間は、半年から1年位となっています。

まとめ

借地権や底地に関係する立て替え増改築における「承諾料」について紹介しました。お互いが納得できるように話し合いをして、承諾料によって解決するならば良いと思える場合もあります。なぜなら、裁判になった場合の費用や期間は多くの無駄を生むこともあるからです。