借地権の譲渡と底地権者へ支払う承諾料

借地人(土地を借りている人)が、その持っている権利である借地権を他人に譲渡する際は、必ず底地権者(地主)の承諾が必要です。また、借地権を他人に譲渡する際には、借地人が底地権者に対して、承諾料を支払う事が通例となっています。今回は借地権の譲渡と、その際に底地権者へ支払う承諾料について詳しくお伝えします。
※譲渡承諾料は、名義書換料、名義変更料と呼ばれる事もあります。

底地権者へ支払う承諾料の相場は？

借地権を譲渡する際、底地権者へ支払う承諾料の相場は借地権価格の10％です。(※借地権価格の求め方は後述します。) 但し、譲受人(借地権を譲り受ける人) が、借地人の推定相続人 (子や孫など、将来財産を相続する予定の者) である場合は、借地権譲渡の承諾料の相場は借地権価格の3%と低く設定されています。

因みに、借地人が無くなって子や孫が借地権を相続する際には、底地権者の承諾は不要です。承諾料、更新料、名義書換料の支払いも不要です。

借地権価格の求め方

借地権価格は、土地の評価額と借地権割合によって決まります。借地権割合は地域によって異なります。国税庁の公式WEBサイトで地域ごと借地権割合の確認をする事が出来ます。

仮に、その土地の評価額が1000万円で、借地権割合が30%(3割)であった場合、借地権価格は1000万円×30%＝300万円となります。前述の様に、底地権者へ支払う承諾料の相場は、借地権価格の10％ですので、300万円×10%＝30万円が承諾料の相場という事になります。

承諾料の請求に法的裏付けはあるの？

借地権を譲渡する際には、底地権者の承諾を取り付ける事が必要である事は、法律(民法 債権 第612条)で定められています。

仮に、底地権者が借地権の譲渡を承諾しなかった場合、裁判所に訴える事が出来ます。但し、底地権者に代わって裁判所が借地権の相続を認めた場合でも、借地人は底地権者へ一定の金銭を支払う事が義務付けられています。(借地借家法第19条)

借地権評価額を知っておくメリット

借地権評価額は、借地権を譲渡する際、その価格を設定する為の材料になります。即ち、借地権評価額を知らずに、借地権を適正な価格で売買する事は出来ないと言う事です。損をしない為にも、借地権の評価額は是非知っておきましょう。

また、他人への譲渡ではなく、借地人が亡くなって借地権を相続する際には、相続税が発生します。正確な相続の税の計算の為にも、借地権の評価額を知る事は必要不可欠です。

まとめ

今回は借地権譲渡の際に底地権者へ支払う承諾料の相場と、借地権評価割合についてご案内して来ました。この二つの重要性が分っていただけたと思います。借地権者、底地権者のどちらか、または双方に知識が無い為に借地権者と底地権者の間でトラブルになるケースも中にはあります。