借地権のある底地に対する途中解約の方法

土地の賃貸に対する期限が決まっていますが、借地権のある底地は、期限が続く限り賃貸する事が当然の事です。しかし、様々な事情によっては、途中で解約する場合もあるのです。今回は、借地権のある底地に対する途中解約の方法について紹介します。

借地権の契約期間に対する法律がある

借地権を定めた法律とは、法律の改正に伴う「旧法」と「新法」の2つが存在しています。土地を借りる借主と、土地を貸す地主に対する法律になります。一般的には、貸す側と借りる側での立場は、借りる側に不利があるとして、不公平な立場を守る為に法律が存在しているのです。借地権に対しての法律として「借地法」と「借地借家法」があります。

ところが、この法律はどちらか1つが適用される事になっています。つまり、賃貸契約が交わされた時期によって、どちらかの法律が適用されるのです。借地権の法律が、時期によって「借地法」の適用になる場合と、「借地借家法」の適用の場合があると言う事なのです。

「借地法」の適用は、平成4年7月31日以前に契約したものになります。「借地借家法」の適用は、平成4年8月1日以降に契約した借地に該当します。この時期に対して「借地法」を旧法と呼び、「借地借家法」を新法と呼んでいるのです。この場合の法律の違いとしては、新法である「借地借家法」の方が、借主の保護を優位にしているのです。

新旧の法律で契約期間に違いがある

契約期間の終了には、途中解約も考えられます。法律の内容を把握してから、実行に移す事を考えるべきです。

旧法である借地法の契約期間

旧法では、土地の上の建物の構造によって契約期間が異なっています。「非堅固建物」である木造などの建物に対しては20年以上であり、「堅固建物」である鉄筋コンクリート造などの頑丈な建物に対しては、30年以上の契約期間になっています。

ただし、契約期間が短い場合や契約期間の定めがない場合は、「非堅固建物」は、30年で、「堅固建物」は60年となります。また、2回目以降の契約期間に対しては、「非堅固建物」は20年以上となり、「堅固建物」は30年以上で、期間の定めがない契約期間は、「非堅固建物」は20年、堅固建物は30年で定められています。

新法である借地借家法の契約期間

借地法のような「非堅固建物」や「堅固建物」の区別がされておらず、最初の契約期間に対しては、一律30年が原則となっています。またこれ以上の長い契約に対しては、その期間が認められています。契約更新をした場合の1度目と2度目の契約に対しては、1度目の更新は、20年以上となり、2度目の更新は、10年以上が定められています。

借地契約期間中の途中解約は原則的には不可です

借地契約期間中の途中解約はできない事になっていて、双方の権利を守る為の措置でもあります。借主や地主に急な解約を迫られた場合に、解約を迫られた方にも応じる理由がないのであれば不利益を受ける事になるからです。

途中解約は、どちらに対しても重大な問題になりうるのです。ただし、絶対に不可能と言う事ではありません。条件を満たす事で、途中解約が認められているのです。

合意に基づく途中解約は可能です

原則として、途中解約は認められていません。ただし、契約更新の際に対して、条件を満たす事で途中解約は可能です。以下は、新旧ともに該当します。

1.貸主と借主の合意による更新（合意更新）は可能です。
2.借地権者から契約更新の請求を受けた場合による更新（更新請求による更新）が可能です。
3.貸主に更新拒絶の正当事由がない場合の自動的な更新（法定更新）が可能です。

以上のように契約更新する場合に対して、借主が契約更新の意思がない場合は、契約期間の終了になれば、賃貸契約も終了になります。また、あらかじめ中途解約の条項を特約にして契約を交わした場合にも、途中解約を可能にできます。

まとめ

借地権のある底地に対する途中解約の方法として紹介しました。「旧法である借地法」や「新法である借地借家法」を理解する事が、契約期間や途中解約の方法を理解する事ができるのです。