借地の地代は値上げできる？

2018/08/03

【はじめに】
借地の地代を値上げしたいと思っているけれど、なかなかできない・・・とお悩みの地主は多いようです。確かに借地人からすると今まで払っていた金額を値上げすると言われても、なかなか納得できないものですね。
ではどうしたら値上げできるのか？今回はそのことについて説明したいと思います。

【相場では値上げが妥当⁈】

住宅地の地代は、固定資産税と都市計画税を合計した金額の3～5倍が適性といわれています。
地主は借地人の土地の固定資産税、都市計画税を支払っています。ということは税金が上がれば値上げすることは妥当だともいえます。
なかでももっとも固定資産税は地代に影響します。その固定資産税の評価が出る3年に1度は地代を見直すタイミングです。
また租税公課（固定資産税を含む）などの税金の額が変わったり、物価や所得上昇によって土地の価格の変化があったとき、同じ地域で似たような土地でも地代が大幅に違っていたときは地代の見直しをするべきと借地借家法では明記しています。

【値上げするまでの流れ】

ですが、法律で自動的に値上げはできないので、値上げをしたいと思ったら借地人に請求する必要があります。
地主は、法的に形成権と呼ばれる地代増額請求を借地人にすることができます。
口頭でも値上げの請求はできるのですが、なかなかうまくいかないケースが多いので、まずは配達証明付内容証明郵便で借地人に通知をしましょう。
その際、事前に対象土地と契約期間を確認しておき、何年何月分からいくらに増額するか、そしてその理由もしっかりと書いておきましょう。

その後は借地人が値上げに合意するかどうかの協議になります。
先に述べた値上げの明確な理由と共に、不動産鑑定士の適正な地代鑑定を準備した方が説得力が高まるでしょう。

しかし、そこで借地人が納得しない場合は調停となります。第三者である調停委員が地主と借地人の間に入り話し合いを行います。
それでも話が決裂して借地人が値上げにあくまでも応じなければ裁判になります。
けれども裁判はお互いに、精神的・金銭的負担が重くなります。その後の地主と借地人
の関係も悪化するかもしれません。できることならば調停で解決するようにするのがベストです。

【まとめ】

たとえ地主の方に言い分があったとしても、値上げの交渉は難しいものです。
もし最初の方で話がこじれてしまうと後から適切な地代による値上げであるということを証明しても、借地人と関係が一度悪化してしまっている場合解決するのに長く時間がかかってしまいます。
そこで、地代の値上げについて交渉が難航すると思われる場合は専門家や弁護士にまず相談してスムーズな交渉のために相談することをお勧めします。