借地の転貸について

【はじめに】
地主から土地を借りて、それを他の方に貸すことを転貸といいます。
いわゆる又貸しのことですが、転貸借契約やサブリースとも言われています。これは、土地を借りて利益を得る手段として用いられている方法になります。
この記事では、借地の転貸についてご紹介します。

【借りた土地で利益を得るとは？】

地主から借りた土地を他の方に課す「転貸借契約」の例をして、例えばある土地を年間の賃料100万円で土地を借りたとして、その土地を他の方に年間120万円で貸したとしたら、その人は月々20万円の利益をえることになります。
固定資産税など土地にかかる税金は地主が支払うものであり、借りた人には税金を支払う義務はありません。
また、賃貸借契約を結んだ第三者が、その土地に建物を建てたとしても、その費用は第三者が支払うもので、借主には何の負担もかからず、純粋に第三者からの賃料が手元に入る仕組みです。l
しかし、この転貸借契約を行うには、地主の承諾が必要となりますが、地主としては自分が貸した相手にこの土地を有効活用してもらいたいと考え契約を交わしたのに、地主の知らない第三者が出てきて、大事な土地に建物を建てたりしたら、これは不安に思うのは当然のことだと思います。
そういうわけで、もし地主から転貸借契約の承諾を得られない場合、裁判で地主の承諾に代わる許可を得ることができますが、事情によっては契約内容の変更や、地主への代償の支払いを命ぜられる場合があります。

【承諾料を支払う】

地主から借りた土地を第三者に転貸する転貸借契約を結ぶことは地主の承諾を得ることで可能となります。
しかし、転貸借契約に承諾した地主に対しては、承諾料を支払うことが一般的とされています。
また、転貸を目的として土地を借りる場合は、借地契約でどのように定められているかを、正しく理解しておくことが重要です。
さらに、承諾を得たあとの契約関係においては、借地契約は地主と借地人との間で結ばれ、地代は借地人が地主に支払います。
また、転貸借契約は借地人と転貸人との間で結ばれ、転貸料は、転貸人が借地人に支払うかたちになります。

【まとめ】

地主から土地を借りて、それを他の方に転貸する転貸契約は、地主の承諾があれば可能です。
また、地主の承諾が得られなかった場合でも、裁判所がそれに代わる許可を出すことで、転貸借契約は可能となります。しかし、その場合、借地人は地主に対して承諾料を支払うことがあります。
借地の契約は、地主と借地人の間で交わされ、地代は借地人が地主に支払います。
また、転貸借契約は、借地人と転貸人の間で交わされ、転貸料は、転貸人が借地人に支払います。万が一借地人が地主への地代を滞った場合は、家主が直接転貸人に対して、地代を請求することができます。
さらに、転貸の承諾を地主から得られず、裁判所からも許可が下りなかった場合は、地主は借地人に対して契約解除を申し出ることができます。
また、転貸人に対しては、土地の明け渡しを求めることができます。