【横浜市中区の不動産屋発信】横浜市中区における共有不動産の賃貸に関する注意事項

共有不動産とは、相続などによって不動産の登記が、兄弟など全員によって共有する場合を、言います。このような不動産の扱いには注意が必要です。横浜市中区における共有不動産のオーナーの皆さんへ、賃貸に関する注意事項を紹介しましょう。

共有不動産とはどのような状態

1つの不動産に対して共有名義の登記を行っている不動産の事です。ほとんどの場合が、相続によって受けついだ不動産になっています。土地の配分についてあいまいな部分もあるので、あまり良い状態とは言えません。何故ならば、売却や賃貸などを行う際には、単独で決行する事が出来ないからです。

先祖代々の土地を処分する事が出来ない為に、結局、共有名義の状態の方が、処分をせずに済むと考える昔ながらの考え方でしょうか。ただし、このような状態ですと、税金を無駄に支払う事も考えられるので、売却や賃貸を考えることもあるのです。

他にも夫婦が共同で、不動産を購入した場合もありますが、こちらの場合は、離婚の場合に問題になる場合があります。親戚などが共同で購入した場合などは、出資額に応じて持分の比率を決めておく事です。

共有不動産に対する扱いの注意事項

共有不動産の扱いには、単独での決断を防ぐ為の法律が定められているので、取り扱いには3つの行為に対してそれぞれの対応が異なっています。

1.共有物の変更
これに該当するのは、物理的な形状の変更や処分行為に対してとなり、具体的には、売却する事や、建て替えや増築や解体などがあてはまります。このような行為に対しては、共有者全員の了承が必要となるので、1人でも反対すれば無効な行為となってしまいます。

2.共有物の管理
変更とは異なり、共有の不動産を賃貸する場合の行為は、管理の見解にあたります。そのままの状態で、貸し出しをする場合には、持分の過半数であれば反対があったとしても実行が可能となります。しかし、家族や親戚の共有不動産なので、話し合いで解決する事が重要です。強引に推し進めていくと、家族間のしこりやトラブルの原因となる心配があります。

これが他人との共有名義ならば、「持分の過半数」を主張するのが当然の権利となりますが、家族間では、権利だけを主張しても上手くいきません。出来るだけ反対意見にも話し合いを必要とします。

※注意したいのは共有者の過半数ではなく、持分比率の過半数である事が重要です。土地の分け方は、出資比率や相続の配分などで、等分しない場合もあるので、「持分比率の過半数」にこだわります。

3.共有物の保存
共有物の価値を落とさない為の行為にあたる建物の修繕などが該当します。他にも不法占有者に対抗する行為や他の共有者も反対する理由がない行為を、保存行為として単独でも実行可能です。

共有不動産に対する賃貸の期間

短期間に限定する事で、反対などの少数意見に影響を及ばさない期間を、「共有物の管理」としているのです。その為、土地の賃貸においては、5年、建物の賃貸においては3年を管理行為としています。

長期間の賃貸借契約の場合には、反対意見による少数意見に、不利益を与える行為とみなされるので、管理ではなく処分に該当するので全員分の合意が必要となります。注意しましょう。

これらの賃貸借契約が満了し、借主が再契約を望む場合には、実体が長期契約と変わりなくなる考えが変更に該当しますが、実例によると、更新の契約は、新たな契約にあたるので、「管理」に該当し、定められた契約期間以内での契約更新は、過半数の持分比率で決定しています。

まとめ

横浜市中区における共有不動産のオーナーに向けて、共有不動産に対する賃貸の場合は、注意事項が法律で定められています。場合によっては、全員分の許可が必要ないとしても、家族間のトラブルを避ける為にも十分な話し合いで解決出来る事を、お勧めします。