【横浜市中区の不動産屋発信】横浜市中区にある共有不動産の離婚の際の分配

2020/05/15

夫婦で所有している不動産の持ち分比率は購入する際に決まっていますが、離婚問題となると事情が変わってくるようです。今回は、共有不動産の離婚の際の分配について紹介しています。是非参考になさって下さい。

共有財産と特有財産との違い

不動産を含むすべての財産において、婚姻中の財産とそうでない結婚前に所有していた財産との区別を明確にしておく事が、離婚をスムーズに運べます。

特有財産にあたるものは、結婚前の所有していた家財道具や財産が相当します。親や先祖から受け継いだ遺産なども該当します。ただし例外として、親が遺したもので「夫婦の為に使う事など」が明記されている場合には、個々の親からのお金や不動産でも、指定された事で共有財産になってしまいます。

購入時と離婚時の共有不動産

夫婦での共有不動産は、購入する際には今後も変わらずに続くものとして、お互いの協力のもとで購入する事が出来ましたが、離婚するとなると、最初の購入した持ち分比率がたとえ9対1であっても、同等の比率として分ける事が出来ます。これは、婚姻中の共同の財産として認められている為です。

「財産分与」の考えから、夫婦で協力して培った財産は、離婚する時には貢献する度合いが同じであるとして、半分ずつに分ける事を原則としているのです。

家を処分する場合に備えた対応

不動産の処分はどちらかが単独で住み続ける事も可能ですが、共有名義のままにしておくと、トラブルの原因になり兼ねないのです。例えば、このまま住み続けていたとしても、生活の状況や仕事での転勤などで、居住の必要が無くなる事も想定出来ます。

そのような場合に、処分したいと実行に移す際に共有名義のままですと、許可を得るのに困難な場合があるのです。

1.通常の場合
相手方は他に住居を移しているので、所在が確認出来なかったり、連絡を拒まれたり、許可が得られなかったりと、ほとんどの離婚が円満に解決しているとは思えないので、トラブルの原因を残すよりも、早めに単独での名義にしておく事をお勧めします。

2.慰謝料が発生する場合
気持ちの問題が原因で別居となる場合は別ですが、相手の不貞行為や暴力による場合は、離婚の対応が大きく異なります。不動産との関係は、慰謝料の額とは別になりますが、暴力行為は犯罪の訴訟となる恐れがあるので、財産の差し押さをしておかないと、裁判中の財産の処分が行えずに、負債による処分などで財産が無くなる可能性があります。

住宅ローンの有無によって対応

負債となる住宅ローンの存在により対応が異なってきます。

【1.住宅ローンがない対応】
この場合は、通常の手続きで問題なく進行出来ます。協議離婚合意書を話し合いや弁護士を仲介するなどにより作成して、財産分与契約書による個々の取り分を明確にしておきます。特に不動産の対応は、共有名義からどちらか一方の単独名義へと名義変更による所有権移転登記を行うのです。

このような場合、相手への持ち分である半分の価値相当分を金銭などで支払う事で解決する代償による方法が行われます。話し合いによっては、必ずしも半分を分けなくてもいいので、相手が納得すれば分け方には譲歩の余地は大きいのです。

【2.住宅ローンがある対応】
逆に、負債であるローンが残っている場合の対応は困難になります。先に借入先の金融機関の許可を取らないで行動に移すと、契約違反になる可能性もあるので慎重に行います。契約違反は、一括返済を求める場合もある為です。解決する方法は、基本的には以下の方法を取っています。

①.ローンの乗り換えを行う事で、相手方の負債を完済して、自分個人のローン名義で引き継ぐ事です。これにより、支払いが済めば単独所有財産となります。

②.実家や親戚からお金を借りてローンの残りを一括返済する方法です。夫婦で金策を行い負債分のローンを完済してから、家の処分が検討出来るのです。

③.売却によるローンの返済で家の所有を諦めて、負債を減らす事を優先する方法です。ただし売却後もローンが残っている場合は、その後の支払いは名義人の責任で支払う事になりますが、共有名義としての責任からは解放されます。

まとめ

離婚による共有不動産の処分について説明しましたが、分け方は基本として公平に分けますが、共有財産である事と、ローンの有無によって、対応が異なるなど注意したい点を、把握する事が重要となります。