【横浜市中区の不動産屋発信】借地上の建て替え承諾料の仕組みと相場

借地契約は、祖父の代から借りているなどの話しがよくあります。長い契約期間の中で、借地上の建物が古くなってきた場合、建て替えをする必要が出てくるケースもあります。そのような場合、地主に承諾を得ないといけないのでしょうか？神奈川県横浜市中区の不動産屋が、「借地上の建て替えに関する承諾料と仕組み」について解説します。

借地上の建物を建て替えるには？

購入した土地ではなく、借り受けた土地にある家を購入した場合、長い年月が経つと、家を建て替える必要性が出てくる場合があります。借りている土地、つまり借地に建てられた家でも、原則、地主から許可を得ることで建て替えはできます。

地主の承諾なくできる工事もあり、内部のリフォームにおいては、規模の大きなものであってもほとんどのケースで許可不要です。例えばキッチンやお風呂のフルリフォームでも地主の許可は必要ありません。

但し、建物の面積や構造を変えず、内部だけでおこなう改築でも、柱や屋根などの骨格部分に変更を加えると「改築」とみなされ、大抵の借地契約では「増改築では地主の承諾が必要」となっていることから、地主の承諾が必要とされますので注意が必要です。

承諾料とは？

地主側の立場に立ってみると、借地上の建物が経年劣化していくことで、借地権は消滅することになるのですが、借地人が建て替えをおこなうと、建物が新しくなり、建物の老朽化が遅れ、借地権は消滅へとはつながりません。

これは、地主にとっては不利益なことであるため、借地人は建て替えをおこなう代わりに、地主に対して金銭の支払いをするのです。

また、支払わないでおくと、借地権の存続期間の延長もなく、契約期間満了時に更新の有無でトラブルとなることもあります。そのようなことにならないよう、承諾料を払って権利を保護しておくことが望ましいといえるのです。

承諾料の名目

どのような工事をおこなうかで承諾料の名目が異なります。木造住宅を取り壊して木造住宅を建てる、条件変更のない工事の場合には「建て替え承諾料」、リフォームをおこなう場合には「増改築承諾料」という名目になります。

その他にも、元の家の条件、例えば木造住宅を軽量鉄骨の住宅へと変更する(つまり条件を変更して建て替える)場合などにおいては、地主と交わした契約書の内容を変更する必要がありますので「借地条件変更承諾料」という名目となります。

建て替えをするだけなのだから、承諾料がなぜ必要なのかということから、承諾料を出すことに抵抗を覚える方もいらっしゃるかもしれませんが、地主との今後の関係性を保つことや、借地人である自らの権利を保持していくためにも、承諾料を支払うということは有効な手段です。前もって地主と相談や交渉をし、適正な承諾料を支払うようにしましょう。

承諾料の相場

建て替え承諾料、増改築承諾料の相場は、更地価格の約3％～5％が目安ですが、借地条件変更承諾料の相場は、更地価格の10％が目安とされています。

借地条件変更承諾料は、建て替え承諾料に比べ7％ほど高く設定されていることから、承諾料をあまり支払いたくないということであれば、元の家を変わらない条件で立て替えた方が良いでしょう。

まとめ

相場を大幅に超える承諾料を要求されたり、請求された金額に納得ができなかったりするケースもあります。そのようなときは、借主と地主とで話し合いをしても、平行線になることが多いので、不動産会社に間に入っていただき、交渉と妥当な金額を算出していただきましょう。