避けるべき事態「債務超過」と、その先に待つ「特別清算」

不動産投資を行う上でまず警戒すべきは債務超過であると言えるでしょう。債務超過に陥るとゆくゆくは特別清算等、経営を諦めざるを得ない状況に追い込まれる恐れがあるのです。債務超過及び特別清算とはどのようなものなのか、見ていきたいと思います。

債務超過とは

不動産投資のみならずあらゆるビジネスは、それを行う必要経費としての支出と、成果として得られる収入によって成り立ちます。

収入が支出を上回っていれば、その差額は収益となり、これを有効に活用するなどして今後のビジネスをさらに発展させることも可能となります。

しかし収入が支出を下回った場合、その差額は赤字と見做され、埋め合わせなければならない負債として残ります。
低収入と高支出の差がさらに開いてしまうと負債が増加し、遂には手持ちの資産を全て注ぎ込んだとしても負債を埋め合わせられないという事態に陥ってしまいます。
これが債務超過です。

不動産投資における債務超過とは

不動産投資の分野において、前項で見たような収入と支出の開きによる要因以外にも、警戒すべき債務超過の要因があります。それは不動産評価額の低下です。

これをアパート賃貸経営型の不動産投資に当てはめて考えてみましょう。
たとえば、評価額5000万円のアパート物件をローンで購入しこれで賃貸経営を行う場合、ありていに言えば5000万円借金して物件を取得したことになります。5000万借金とは言え取得した物件も5000万ですので、合算すると差し引き0の状態であり、この段階では負債が生じているとは言えません。

その状態から賃貸経営をスタートし数年後、月々の収入がローン返済を含む支出を上回り、一般的な経営としては順調にあるものとします。ローンの残高は4000万。資産面は建物の経年劣化により評価額3000万に下がったアパート物件と経営によって得た預貯金500万であったとします。

これを差し引きすると、500万の負債を抱えていることになり、ビジネスとしては順調であるにも関わらず債務超過に該当してしまいます。経営状態以上に不動産評価額低下が大きく影響するわけです。

債務超過と見做されると金融機関からの資金借入が難しくなります。たとえばアパートの修繕費用のため手持ちの預貯金だけでは足りないので融資が必要となった場合、対応できなくなる恐れが生じるわけです。

イレギュラーな事態により追加のローンが必要になった際それが不可能となると、経営継続が困難となってしまうでしょう。

特別清算とは

債務超過により経営続行不可能となると、負債の整理をしなければならなくなります。これには、金融機関など負債の債権者側に自分で直接交渉する私的整理と、裁判所を介して手続きを進める法的整理の2通りにわかれます。その法的整理に分類される手段の1つが特別清算です。

特別清算は株式会社に適用されるものであり、所謂倒産の1形式に当たります。賃貸経営においても株式会社の形態を取っていれば、倒産方法の選択肢に挙げられます。

その主旨は、同じく倒産形式の1つに当たる破産と同じく、会社に残る資産を処分し債権者に分配することにあります。ですが破産と比べると特別清算の方には、経営者自身が清算人となり主体的に資産処分を進められる点、実際の支払不能状態が発生する前に選択でき負債の影響が深刻化するのを未然に防げる点、などの幾何かのメリットがあると言えるでしょう。

特別清算を履行する際には、株式総会による決議と債権者の同意が必要となります。

まとめ

以上のように、投資を含むビジネスには負債が収入及び資産の合計を超えてしまう債務超過のリスクがあり、不動産投資においては物件評価額下落もその要因に挙げられること、特別清算は株式会社の倒産の1形態であり破産と比較すると幾分経営側に有利に働くこと、について確認してまいりました。
賃貸経営など不動産投資において、評価額下落による債務超過は特に注意すべき点と言えるでしょう。その防止策を講じるためにも、不動産に詳しい専門家によるサポート体制を構築しておくべきと言えるでしょう。