旧法借地権における、底地と年数の関係

2019/11/26

1992年、ある法律が施行されました。その法律の名前は借地借家法と旧法借地権です。前者はその年以降に建設された建物に適用され、後者はそれ以前の物件にそれぞれ適用されるようになりました。
今回は後者となる旧法借地権を中心にお送りします。

旧法借地権って何ですか？

まずは建物の構造からみていきましょう。私たちが住む住宅の構造は大きく分けて二種類存在し、木造住宅と鉄筋コンクリートで作られた住宅などの建物が存在しています。日本の家屋の多くが前者で、沖縄など一部の地域は後者が基本的な構造ですが最近の日本の家屋にも後者を取り入れた工法を導入しているのが現状です。

実際に物件を借りて生活を始めるとしても、住む期間が約2年前後の契約期間を擁するアパートについては、短期的な生活期間という前提での暮らしをするのですから、ここまで気にすることなく生活できますが、長期的な生活サイクルの場合はどうなのでしょうか？契約期間というものがあり、これが大きく左右されかねない問題なのです。

契約年数

この旧法借地権における契約期間は、建物の構造そのものにより分類されるというのが現実です。堅固建物と非堅固建物の二種類に分類されています。自分が住んでいる建物が木造なのか、コンクリートなのかを確認するという意味でも大きなものです。1992年以前の建物を購入(あるいは建てた)された方は、この項目は確認しておきたいものです。

木造

非堅固建物に該当するため、借地契約期間では約30年以上経過すればよいということになります。木造で作られた建物について、コンクリートは地盤程度に使われる程度となっています。地主さんが借主さんに土地を借りる場合、約30年以上の契約をするのが一般的です。

なお、契約期間が短い場合については30年間の期間を定め、更新する場合に関しては基本的に20年間の契約期間を結びますが経過後はさらに長い期間の設定をすることができるからです。

鉄筋コンクリート

木造住宅が非堅固建物であるのに対し、堅固建物がこれに該当します。前者と比べ耐久性にも優れていることから、借地契約期間は60年以上と定められています。鉄骨やブロックで作られている住宅も対象としています。

こちらの場合、契約期間が短期間については約60年とされており、改めて更新をする場合は基本的に30年間の期間が制定されますが、経過後についてはさらに長い期間を設定ができるのもメリットです。

しかし、契約期間については建物の構造を問わず地主が契約を断った場合に限り、旧借地権が適用されないことを覚えておくとよいでしょう。また、借地権を第三者へ譲渡しておくこともできるので、譲渡後は年金対策に割り当てることができます。

底地との関連性

結論から申し上げますと、この旧借地権は底地権者にとってはデメリットしかないわけです。その理由は、旧借地権そのものは借主にとってはメリットですが、先ほど話した通り低地権者には不利な存在です。契約更新を前提としているわけですし、土地を使っている人は借主さんとなるわけです。

契約などに問題が出た場合、借主さんと底地権者との仲が悪いから契約を解除したいと申し出ても、正当な理由がない場合解除ができないとされています。解除をする場合は、お互いに話をしてから終わらせるようにしてください。旧借地権は借主ファーストであることを物語っているからです。

まとめ

以上、借地と底地と年数の話をしてまいりましたが、旧借地権は借主に優しく底地権者にはややこしい法律ということになるわけです。1992年8月以前の物件に対しての話ですので、それ以降に関しては借地借家法という法律が適用されるということを念頭においてください。