居住権は誰にある？　底地・借地の基本

土地の活かし方と聞くとマンションやアパートなどの賃貸経営を思い浮かべませんか？
ですが、方法はそれだけではなく「土地を貸す」という方法もあります。相続でそのような状態の土地を受け継いだ人もいるはずです。その場合、単純な賃貸経営と少し事情が異なります。そこで今回は、土地の貸し借りの基本について話していきます。

よく借地と呼ばれるけど…

土地の貸し借りの話になると「借地」という言葉をよく耳にしませんか？「借地を持っている」や「借地を借りている」といった形で話に出てくると思います。

ただし「借地を持っている」は正しい表現とは言えません。なぜなら、借地とは借りている側から見た土地のことを指すからです。ですから、貸している側の発言ととれる「借地を持っている」は適していません。

一方、貸す側から見た場合は「底地」と呼びます。つまり、一つの土地の貸し借りにおいて、その土地を貸す側なら底地、借りている側なら借地と呼ぶということです。

どちらも同じ土地を指していますが、立場によって呼び方が違うことになります。ちなみに、貸している側を「底地人」、借りている側を「借地人」と呼びます。また、契約の期間などに関しては「適用したのが借地借家法の旧法か？新法か？」で異なるので、呼び名以上にそちらの方に注意が必要です。

居住権は誰にある？

上記で、貸し借りに使われている土地が立場によって呼び名が変わるのはわかったと思います。では、居住権は誰にあるのでしょう？

そもそも居住権とは「借地に建物を建て、住む権利がなくなった後でも住むことができる権利」を指しています。借地に住む権利は借地人にあり、この権利は相続できます。ですから、借地人が亡くなっても相続人がいれば権利はその人に移ります。

ですが、同居しているのが内縁の妻などの場合は、相続人がいないこととなり、その権利は相続されることなく消滅してしまいます。そうなると同居していた人が住む場所に困りますよね。そこで発生するのが居住権です。

つまり、借地人の相続の対象にならない同居人を保護する目的で設けられているのが居住権です。つまり、居住権があるのはそのような人たちであり、借地人にはありません。
また、貸す側である底地人にも居住権はありません。なぜなら「底地人は土地を貸すことで収入を得る代わりに、その土地を活用することを放棄した」と解釈され、建物を建てることすらできません。

まとめ

土地の貸し借りにおいては、それぞれの立場の名称だけでなく、権利も複雑になっています。ですから、所有している土地を貸し出して収入を得ようと考えているのなら、まずは専門家に相談することをおすすめします。そうすることで、トラブルを避けながら安心して収入を確保するのが可能となってきます。