不動産共有名義の抵当権について

不動産共有名義

不動産の共有名義とは、所有権を単独ではなく複数人で有する状態を共有名義と言います。共有も各自の｢持分｣があり、その権利を主張するために登記をすることができます。

持分割合の権利(土地)

共有名義の土地の場合、各自その土地の権利をどれだけ有しているのかの割合を｢持分割合といいますが、土地に線引がされているわけではないので潜在的な権利の割合となり、一筆の土地を使用する権利があるということです。

持分の売却

共有名義の不動産を売却する方法としてはいくつかありますが、持分だけを売ることが可能です。また、他の共有者の同意も不要です。

しかし、現状はなかなか買い手がつかないことが多いのです。使用権を有していても他の共有者との調整が必要になってくるからです。ほとんどの場合、共有者が持分を買いとる形になることが多いようです。

抵当権の設定

共有名義の不動産(土地)の場合、共有者が抵当権を設定していると分筆したのちでも抵当権の効力が及びます。他の共有者の返済が滞ると抵当権の実行をされてしまう可能性があります。このことから、リスクが高くなるといえるでしょう。

共有名義の不動産の競売

共有名義の不動産を競売にかけられた場合、競売にかかっているのは共有者の持ち分だけだとしてもその後、競落人が持分の買取を持ちかけてくることがあります。その場合の相場は低いことが多く、売却を拒否すると｢共有分割請求｣をされます。

｢共有分割請求｣の訴訟を起こされると裁判所の命令により不動産全体が競売にかかってしまうことが考えられます。そうなった場合は、相場の価格よりも安価で売却され売却代金を持分割合で分けら分配されることになります。

不動産投資の買取

共有名義の不動産を購入した場合になにをするか？まず、通常の不動産のように自由に活用できないため下記の対応をする必要があります。(まずは、提案から)
・他の共有者に取得した持分を売却する
・他の共有者の持分を買いとる
・共有不動産が土地の場合は分筆する
・収益の出る不動産の場合は、持分の家賃請求をする

まとめ

共有名義の不動産を購入する場合、上記でも書いてきましたがかなりのリスクがあります。購入の際に抵当権が設定されていなかったとしても今後、設定される可能性もあるわけです。

また、他の共有者への提案にしても持分の買取が全員分できるか、分筆する際の範囲についての合意など、とてもスムーズに進むことが難しく手続きや合意に至るまでの時間と手間がかかることは明らかです。

このことからも、不動産投資としてはリスクもハードルも高いといえるでしょう。