不動産売買と減価償却の仕組み

【はじめに】
不動産を売買するときに「減価償却」という言葉を聞いたことがないでしょうか？

減価償却を計算するためには、取得費・耐用年数・償却率の情報が必要になります。
この記事ではそれぞれの求め方、またそこから導き出せる償却年数の計算方法を見ていきましょう。

【そもそも減価償却とは？】

・不動産の減価償却
建物はできあがったときは、当然綺麗で住みやすいものです。しかし年数を重ねるごとに所々傷みがでてきて住みづらくなっていきますよね。
これは人が住む建物には避けては通れない経年劣化です。この劣化を建物の価値が減ったと考え、金額にして毎年の経費として計上しましょうというのが減価償却です。

・減価償却が適用されるもの
上に書いてある通り減価償却とは経年劣化の経費化と言えるものですので、経年劣化しないものには適用されません。例えば土地と建物が一緒になった不動産の場合は、建物は減価償却資産といえますが、土地は劣化しないので減価償却資産とはなりません。

【減価償却に必要な法定耐用年数】

・法定耐用年数
法定耐用年数とは、減価償却が生じる不動産が利用に耐えることのできる年数を不動産の種類、構造、用途別に税法で定めています。
例えば鉄筋コンクリート造なら47年、レンガ造・石造のものなら38年といった形です。

【減価償却年数の計算法】

・簡便法
簡便法は不動産が中古のときに減価償却年数を求める計算方法です。
築年数が法定耐用年数を超えている場合、法定耐用年数は新築の20％と定められていますので、
減価償却年数　＝　法定耐用年数　×　0.2　
と求められます。

法定耐用年数を超えていない場合
(法定耐用年数　－　築年数)　＋　築年数　×　0.2
で求められます。
減価償却年数がわかれば、取得費を年数で割ることで減価償却費用が求められます。

・見積法
建物が中古だった場合、実際の使用可能年数に応じて減価償却年数を見積もる方法が見積法と言います。しかし見積もりには専門的な知識が必要で簡単な方法ではありません。上の簡便法の方が、名前の通り簡単でしょう。

・定額法と定率法
「定額法」とは別に「定率法」というものもありますが、不動産では「定額法」を使う場合が多いので、この記事では「定率法」は割愛しています。
この方法を行うためにはまず国税庁のHPなどで、耐用年数に対応する償却率を調べる必要があります。償却率がわかったら以下の計算を行います。
減価償却費　＝　建物の取得費　×　償却率

【まとめ】

いかがだったでしょうか？今回は不動産売買の減価償却について書いてきました。
不動産売買で必須の減価償却。わかりにくいところもありますが、ここを理解しないと課税増加や資産運用にも関係してきます。
不動産売買や減価償却の仕組みについてわからないことがありましたら、ぜひ不動産相談室かながわまでお気軽にお問い合わせください。