借地権や底地に関係する建て替えや更新に必要な承諾料とは？

2017/08/18

借地などに関する問題は、相対する立場である地主と借地人が関係するため、土地の利用を巡るトラブルが発生しやすいため発生する費用について十分理解が必要です。

借地権や底地には更新料、名義書換料、建て替え承諾料などの各種承諾料などが関係します。それぞれ何のために必要な費用なのか、その内容について理解しておくようにしましょう。

更新料

旧法借地権や借地借家法における普通借地権は、借地上に建物が存在している限り原則として契約期間は更新することが可能です。

土地の所有者である地主が更新を拒む場合には正当な事由が必要となり、もし正当性が示されなければ原則として更新できます。

ただし普通借地権の更新する場合、多くのケースで土地の所有者から更新料を請求されます。更新料は法律での定めは特にないのですが、慣習的に更新の際に支払われている費用です。

・更新料の価格基準

更新料の一般的な基準は借地権価格の5～10％前後です。ただし首都圏などは若干高くなる傾向が強く、事業用や商業用の借地権だとさらに高くなる可能性があります。

借地の地代は貸家やアパートなどを貸す家賃よりかなり低いため、土地所有者が受取る地代は月数万円程度なのに対し、借地権者は借地権の上の建物を貸して数十万円受取るケースもあります。

そのため旧法借地権や借地借家法の普通借地権における契約なら、土地所有者は早く借地権が消滅することを望むことになるでしょう。

建物が老朽化し機能を果たせなくなれば法律上の借地権は消滅しますが、建物を改増築すれば建物が老朽化しても借地権はいっこうに消滅しません。そこで土地所有者は、利益損失を補填するために建て替え承諾料を請求することになります。

・建て替え承諾料の価格基準
建て替え承諾料は更地価格の3～4％が一般的な基準ですが、借地権価格の5％程度というケースもあります。また、増改築承諾料の基準は更地価格の2～3％が目安となります。

木造から鉄筋などの堅固な建物に建て替えを行う場合、借地権の目的や借地契約期間など借地契約の条件変更が行われます。

建物の耐久年数が上がることで借地人の利潤は高くなるため、その超過分の一部を土地の所有者に分与するという意味合いから条件変更料が発生します。

・借地条件変更承諾料の価格基準
借地条件変更承諾料は一般的に更地価格の10％が目安です。

借地権を第三者に譲渡する際には土地所有者の承諾が必要で、その承諾や手間賃として名義書換料が発生します。法律上では支払うことが必要であるという規定はされていませんが、多くの判例のケースで支払いが命じられていることから応じることが一般的になっています。ただし相続での名義書換の際には必要ありません。

・名義書換料の価格基準
名義書換料の基準として、借地権価格の10％が目安となっています。

不動産投資は節税対策にもなるため注目や関心が高まっていますが、例えば相続した物件の土地が借地だった場合などは注意が必要になります。

様々な費用の発生でトラブルになることを回避したい場合、知識や実務経験が豊富な専門家などに相談することも必要となるでしょう。