【横浜市中区の不動産屋発信】相続による共有不動産のトラブルと回避方法

2021/07/21

一つの不動産を複数人で所有することを「不動産の共有」と言います。相続人が複数いる場合に不動産の共有を行うことがありますが、不動産の運用に関する話し合いが平行線になり、トラブルに発展するケースは少なくありません。

共有持分

共有持分とは相続人の所有権割合のことを言います。土地建物に正確な区切りがあるわけではなく、所有権を分割し登記簿に記録することで管理します。

共有不動産の売却は権利者全員の同意が必要です。つまり、一人でも反対する方がいれば売却することはできなくなります。例えば、共有者が失踪・行方不明になっていたり、相続により名義が複雑になっていたりするといった理由から、スムーズに売却できないケースがしばしば起こります。

短期間の賃貸借行為のような「管理行為」に関して、共有者全体の持分の割合が半数を超える同意がある場合は認められます。

不動産に居住、または現状維持のための修繕や最低限の補修をリフォームで行う「保存・使用行為」は他の共有者の同意なく行うことができます。

共有不動産によるトラブルを未然に防ぐには、共有状態を解除することが一番の解決法ですが、具体的に以下のような方法が挙げられます。

一番手っ取り早い方法は、共有持分を放棄する方法です。ただし、放棄した財産は他の共有者に帰属されますので、トラブルに巻き込まれない代わりに遺産が受け取れなくなります。

たとえ他の共有者が反対している場合でも、自身の持分の売却は自由に行うことができます。

共有不動産の分割方法について、協議や裁判で取り決める方法です。まず共有者同士で協議を行い、全員の合意により決定します。

・代償分割：共有持分と現金を交換することで公平な分割をする方法。
・現物分割(一部分割)：共有不動産を分筆して共有持分者がそれぞれ取得する方法。
・換価分割：共有不動産を競売や任意売却で第3者に売却し、売却金額を共有者で分け合う方法。

といった分割を行います。協議で解決しなかった場合は「共有物分割訴訟」を行い、裁判所の判決により分割方法を決定します。

共有物分割請求による換価分割方法の一つで、ほかの共有者全員から不動産物件の全てを買い取る方法です。全体を自らの所有物にしてしまえば一般的な不動産と変わりませんので自由に居住・売却・賃貸に出すことができます。

共有不動産を競売・現物分割・持分のみで売却すると、資産価値が市場価格より大幅に下がる傾向にあり、共有物分割訴訟を行うと問題が更に深刻化する可能性もでてきます。

訴訟をおこす場合もできる限り弁護士の力を借りることがトラブルを防ぐポイントとなります。共有不動産でお困りの方は、お一人で悩まず是非一度専門の機関にご相談することをお勧めします。