不動産投資における債務超過の意味

2020/03/19

債務超過と聞くと、負債が資産を上回り、すべての資産を手放しても債務を返済しきれない、企業の危機的状況を思い浮かべるかもしれません。そのような状況は不動産投資でもありうることです。では、不動産投資における債務超過とはどのような意味で使われるのでしょうか。詳しく見ていきたいと思います。

不動産における債務超過の意味

債務超過とは、負債総額が総資産を上回った状態のことで、「信用毀損」ともいわれます。住宅ローンの場合は、自宅を売却しても債務(借金)が残ってしまう状態のことを指します。

不動産投資では、例えば次のようなときに債務超過になります。

●5000万円のアパートを全額ローンで購入
●数年経過し、残りのローンは3000万円で手元にある現金は100万円
●このときマンションの価値を鑑定すると、2000万円

総資産はマンションの2000万円+手元現金100万円＝2100万円です。これに対して残りの借入金は3000万円になります。差し引900万円の債務超過となります。

この例では、購入してから数年後に物件の価値が下がったことで債務超過になりましたが、購入した時点で債務超過になることもあります。それは、本来の市場価格を上回る価格で購入したことによります。

不動産の評価はわかりにくい上に、基本的には年数に応じて、資産価値は下がっていきます。一部の地域を除いて現状の家賃収入も年々下がってきます。そのようなことから物件の資産価値は年月とともに下落していくという理屈を理解していないと、債務超過におちいってしまうことがあるのです。

物件の価値が下がることで債務超過になることを説明しましたが、すぐに影響がでることはありません。しかし、金融機関から融資を受けたい場合に、困ることがあります。

例えば、所有しているアパートの屋根が壊れてしまい修繕で300万円かかるとしましょう。手元には100万円の現金しかありません。200万円の不足です。不足している分をローンで組もうと金融機関を訪れても、債務超過の状態ではお金を貸してもらえないかもしれないのです。

どうして金融機関はお金を貸してくれないのかというと、担保となる物件に価値がないからです。そうなると、アパートの維持管理が難しくなるだけではなく、不動産運営に行き詰ることで物件を手放そうと思っても、債務超過の状態ですと売ることも難しいのです。

債務超過で困ることは、ローンが組めないこと、また、売りたいときに売れないことになります。

不動産の資産価値を見直すと債務超過になっている場合が意外に多いことです。債務超過している場合は、所有不動産に時価以上の抵当権が設定されていることもあります。そうならないために、購入する段階で自己資金を増やすか、資産価値の下がりにくいような物件を選ぶ必要があるのです。