共有不動産の明け渡し請求

2020/03/16

共有不動産を一人の共有者が占有・使用することはとても多いことです。その場合、他の共有者は使えない状態となるのですが、明け渡しを求めることはできるのでしょうか。今回は、共有不動産の明け渡し請求についてみていきましょう。

共有不動産とは

不動産が共有となる場合の多くは、遺産分割前の遺産共有状態ですが、遺産分割後も共有となる場合があります。土地であれば分筆したうえで相続分に応じて、それぞれ単独所有することができますが、建物など分割が困難な場合で、かつ、遺産分割協議で誰が取得するか決まらなかったような場合は共有不動産となることがあります。

また、夫婦間の財産の中でも、夫婦共有の財産があります。この夫婦が離婚して共有財産であった不動産が共有のまま、元夫婦の一方が単独で使用しているような場合、共有財産のトラブルが生じることがあります。

共有不動産の明け渡し請求をする背景

例えば相続物件を親族2人で話し合い、共有することにした物件に、一人の共有者が勝手に居住していたとしましょう。そうなるともう一人の方はその物件を利用することができないことになります。結果、物件に住まない方にとっては利益のない物件となってしまいます。

そのようなときに、使用していない方の共有持分権者が、物件の明け渡し請求をすることがあります。

明け渡し請求は難しい

共有不動産においてトラブルが生じた場合、その共有者を追い出すことができないか、と考える人もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、残念ながら共有者の追い出し(明け渡し請求)は極めて困難なのが現状です。

民法には、次のような規定があります。「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる」つまり、それぞれの共有持分権者は共有物の全部を持分に応じて使用できるとなっています。

それを踏まえた結果、裁判の判例では、各共有者は共有物の全部について使用する権利があるのだから、共有物の全てを単独で使用することも可能ということになります。そうなると、共有者の一人が共有物を単独で使用している場合であっても、それは正当な使用権限に基づくものとなり、明け渡しを求めることはできないという結論になります。

明け渡しを求める理由とは

裁判の判決の中で「明け渡し理由を立証できなければ明け渡しを求めることはできない」とあります。裏を返せば、明け渡し理由を立証できれば明け渡し請求が認められるということになります。では、明け渡し理由とはどのような状態なのかをみてみましょう。

〇合意内容に反して単独利用を強行した
〇使用収益の開始方法に問題がある
〇意図的な妨害
〇勝手に大規模工事を始めた

等があります。このような場合には、明け渡し理由を立証できるので明け渡し請求が認められることがあります。

まとめ

共有不動産を共有者が一人で単独使用しているような場合、なかなか明け渡し請求をすることは厳しいのですが、使用料の請求は原則としてできます。これを不当利得返還請求といいます。賃料相当額に持分割合を掛けた金額の請求ができることもありますので、明け渡し理由が立証できないような場合は、お金を請求する方法を考えてみてもいいでしょう。