不動産投資における債務超過とその対策

2020/02/21

不動産投資は他の金融商品にはない魅力があります。しかし物件を購入する際は慎重に判断しなければ「債務超過」に陥る可能性があります。今回は、不動産投資における債務超過とは何か、それを講じる策はあるのかについて見ていきましょう。

不動産投資における債務超過とは

債務超過と聞くと、企業の財務状態で負債が上回り、自社の資産を売り払っても借金を返しきれない状態を思い浮かべるのではないでしょうか。

その状況は不動産運営でも起こりえることで、ローンで不動産を購入し不動産運営を行っている場合、残りのローンよりも不動産の価値が下がる状態になることがあります。そのような状況を債務超過と言います。

例えば、3,000万円の区分所有マンションを全額ローンで購入したとします。購入当初は資産と負債が3,000万円ずつありバランスがとれているように感じるかもしれません。しかし数年後に何らかの理由で資産価値が落ち、時価が1,500万になるとどうでしょう。その時点でローンが2,000万ある場合は、差し引き500万円の債務超過となります。

債務超過が与える影響

物件の価値が下がり債務超過になることで困ることは、例えば物件の補修でローンを組まなければならないときに、債務超過の状態では金融機関でローンを組めない状態になる恐れがあるということです。

なぜなら、現在借入金を返済している人に、さらに融資をすると返済が二重になるため滞る可能性が高いと判断できるからです。債務超過だと融資を受けることができないとは言い切れないのですが、一般的に融資審査をクリアすることは難しいでしょう。

しかし、その人が他にローンのない土地を持っており、その資産価値が融資を受けている返済額を上回り、他に借金がなければ融資を受けられる可能性はあります。但し、土地は担保に入れなければならない可能性があります。

債務超過に陥らないために

債務超過に陥らないためには、物件の選定を誤らないこと、購入する価格設定を慎重に行うことが重要です。購入する前に地域における不動産価格の相場を把握し、割安に買える物件のみを買うことができれば、債務超過には陥らないでしょう。

不動産の価値が下がらない物件を買うことも重要です。例えば人口が増えている都市での不動産購入は価値が下がりにくいことも考えられますので、比較的手堅い物件と言えます。

また、自己資金を豊富に入れて購入することで基本的に債務超過は発生しません。物件の価値に対して過度な借入は禁物だと認識しておいた方が良いでしょう。

次に、金融機関側が債務超過のリスクとみなし、融資を受けられない可能性がある事例もあります。それは、法定耐用年数以上の融資期間での融資を受けることです。債務超過材料として判断されやすいので気を付けたいものです。これは、資産よりも負債の金額が大きいと、物件を処分しても借入金を返済できないと判断されるリスクがあり、借入ができないケースです。物件購入前には試算をしておきましょう。

まとめ

不動産投資の継続が難しくなるだけでなく、本人の生活も脅かされかねない債務超過は、不動産経営をしていく上で何としても避けたい状況です。そのためには、割高な物件を多くのローンで購入するようなことは避け、資産価値を保ち続けられる物件を適正な価格で購入することです。