借地の契約期間が満了したときのトラブル

2018/11/20

【はじめに】
借地期間を定めていると、契約期間が完了した時点で契約が終了します。
しかし不動産の賃貸借契約では必ずしもそうとは限らないようです。賃貸借契約が満了しても賃借人が保護されることについてまとめてみました。ぜひ参考にしてください。

【建物賃貸借契約の場合】

土地や建物の賃貸借契約は、民法の特別法で定めてある借地借家法という法律があります。借地借家法は強行規定（当事者の意思に左右されない決まりのこと）であるものも多いですが、賃貸借契約書の中に借りる人が不利になる内容の条項を入れてしまうと、その契約は無効になります。
借地契約の契約期間を30年と定めていますが、この契約期間より短くすることはできません。建物賃貸借は契約期間を短くする分に関し規定はないのですが、契約期間が1年未満であると「期間の定めがない賃貸借契約」とみなす規定があります。

【正当な理由がなければ更新拒絶できない】

借地借家法は、地主が期間満了したからと更新を拒絶して賃貸借契約を終了させられるのは正当な理由があるときだけと定められています。
正当な理由で賃貸人及び賃借人の建物の現況や利用状況などから、立退料の請求が認められることがあります。

【立退料について】

立退料とは不動産を渡してもらう際に、貸した人が借りた人に金銭を支払うことです。
立退料に関しては、「土地を貸すことができない理由は妥当なのか？そうではないのか？」が重視されます。
裁判などでは賃貸人が準備する立退料は正当な理由と判断されなければ、立退料を払うよう命令されることがあります。また、場合によっては高額立退料を提示しても賃借人に明け渡しは出来ないと裁判所が判断することがあります。

【定期賃貸借契約の締結】

賃貸契約が更新され続けると不動産の貸し借りや返すタイミングがはっきりしない状況があります。そのような状況を避けるには、更新のない定期賃貸借契約で締結するのが有効な手段でしょう。以下にその例を挙げます。

・定期借地契約で50年以上の土地賃貸借契約では公正証書等の書面ではっきりした契約をすることで、契約更新や建物築造で契約延長及び建物買い取り請求権を認めない定期借地契約の締結ができます
・事業用定期賃貸借契約は事業用建物を所持する目標で土地賃貸借契約結び契約期間10年以上50年未満で公正証書等の契約で、契約更新や建物築造などで契約延長及び建物買い取り請求権を認めない締結が可能になります。

【まとめ】

定期賃貸借契約などは大変に複雑な契約になっています。貸した人と借りた人が常日頃から密接な付き合があれば、複雑な問題は起こらないと思いますが、人間関係が希薄な今日では難しいかもしれません。
現在の賃貸契約は借家契約が多い現状がありますが、定期借家契約も今後増えて行くと思われます。
大家さんも、借主さんも、内容を理解して利用・活用してください。