共有不動産を賃貸物件として利用した場合の賃料の受け取り方について

2020/03/24

1つの不動産を複数人の名義で所有する共有不動産。このようなタイプの物件を、人に貸して運用するケースも見受けられます。このような場合、賃料はどのような形で複数存在する所有者へと支払われていくのでしょうか。共有不動産の賃貸借契約について、概略的に触れながら確認していきたいと思います。

共有不動産とは

共有不動産とは名称の示す通り、複数の名義人で所有している不動産のことを意味します。名義人は各々、持分という割合を持つ形式で所有権を有することとなります。持分とは共有物を部分的に分けて所有するものではありません。つまり、「土地や建物のこの部分は誰それに権利がある」と区分けされてはいないのです。

不動産全体に対して、所有者複数人がそれぞれ権利を持分の示すパーセンテージごと有していると捉えたほうが妥当と言えるでしょう。

共有不動産の賃貸について

共有不動産は、単独名義の不動産のように個人の意向で自由に運用することはできません。どのように活用するかについては共同名義人の同意が必要です。

それは共有名義の不動産を賃貸用の物件として活用する場合にも同様です。では、全共有者のうち何割ほどの同意を得られれば賃貸借が可能となるのでしょうか。

民法251条においては、共有物を物理的あるいは法的に変更する場合には共有者全員の同意が必要とされ、次いで民法252条では、共有物の管理に関しては、共有持分の過半数の同意により決するものとされています。

これに従うならば共有物すなわち共有不動産は、その管理行為すなわち賃貸借について、共有持分過半数以上の意見が反映されることとなります。しかしながら、賃貸借契約の多くには、共有物の変更に関わる条項も含まれます。そのため実際には、共有不動産を賃貸物件として扱うには共同名義人全員の同意が必要となるわけです。

共有不動産賃貸借の賃料の受け取り方

共有不動産を賃貸物件として運用する際、その賃料は複数人居る貸主すなわち共同名義人のうちから1人代表者を立て、その人が受領する形式が採られます。その代表者は他の各共同名義人に受領した賃料を分配する義務を担うこととなります。

その代表者を変更する際には共同名義人全員の同意が必要であり、賃料の受取先である代表者が賃貸借契約書に記されている場合には、さらに物件を借りる貸借人の同意も不可欠です。

まとめ

以上のように、共有不動産はその名義を複数人で所有している不動産であり、これを賃貸物件として扱う際には実質共有名義人全員の同意が必要となることを踏まえつつ、賃貸借の賃料は共有名義人の中から1人選出しその人が代表となって受領すること、その代表者の変更する際には共有名義人全員と貸借人の同意が必要であること、について見てきました。

共有不動産の運用については、所有権を複数人共同で持っているという面もあり、個人による不動産所有より扱い方が煩雑となるケースが多々あるかと思われます。共有不動産について詳しい不動産会社等のサポートを得ることで、運用の円滑化に繋げられることでしょう。