賃貸物件での空室は損？不動産経営における空室とのつきあい方

2019/03/22

【はじめに】
不動産経営で賃貸物件を扱っている方にとって「満室」ほど魅力的なことはないでしょう。

しかし、年間何百、何千部屋もの管理・運営を行っている人の場合、「入居待ち」の状態でない限り入れ替え率が数％だとしても空室が生まれてしまうことは避けられません。

今回、空室で損をしないために知っておきたい空室率の考え方についてお伝えしたいと思います。

【空室率5％とは具体的にどういうことか？】

「空室率」と一口に言っても3種類の意味合いで使われることがあります。
まず、1つめが「時点空室率」。次に「稼働空室率」。そして最後に「賃料空室率」です。
以下3つの空室率について紹介したいと思います。

・時点空室率
調査時点で全部屋数のどれくらいの割合が空室になっているかを計算した値になります。例えば、部屋数が100室の場合、時点空室率5％とは単純に100部屋のうちの5％、つまり5部屋が空室であるということになります。

・稼働空室率
空室だった「期間」をもとに空室率を算出する方法です。
例えば先ほどの例で言うと、100室のうち10部屋が半年間ずつ空室だったとして、
（10室×180日）÷（365日×100室）≒0.05
つまり、稼働空室率は5％となります。

・賃料空室率
例えば、100室のうちひと月の賃料が5万円の部屋が80室、また、ひと月の賃料が15万円の部屋が20室あるうちの5万円の部屋が16室、15万円の部屋が4室、それぞれ全て3か月間ずつ空室だった場合には賃料をもとにした空室率の計算方法は以下のようになります。

（5万円×16室×3か月＋15万円×4室×3か月）÷（5万円×80室×12ヵ月＋15万円×20室×12ヵ月）≒0.05

つまり、賃料から見た空室率は5％ということができます。

ここで知っておきたいのが、同じ「空室率5％」でも数字の意味する内容が異なってくるという点です。参考にされてください。

賃料空室率をベースにした考え方の場合、不動産経営上の戦略としては、例えば、一部屋5万円の賃貸物件があるとして、1年間空室となってしまったときの機会損失額は5万円×12ヵ月＝60万円となります。

この時、頑張って半年間空室期間を縮めることができたら、機会損失額は30万円まで減らすことができます。

つまり、空室期間を半年縮められるなら、入居者が入るまで半年間待ち続けるよりも30万円分入居者募集やフリーレント費用などに充てた方がより積極的な不動産経営と言えるのではないでしょうか。