共有名義の不動産は持分をどう決める？

2019/05/22

はじめに

夫婦でマイホームを購入したり、土地を相続したりしたときに何となく共有名義にしていませんか？
ただ、この共有名義は後々問題になってくるという話もよく耳にしたことがあるかもしれません。
「そんな話だったら共有名義にしない方がいい！」と思うのが自然です。
しかし、厄介ごとが増えるだけというわけではありません。
以下にそのメリットを見ていきましょう。

共有名義にするメリット

ズバリ大きなメリットは住宅ローン控除にあります。
住宅ローン控除はローンでマイホームを購入した場合、ローン残高の一部を控除してもらえる税度です。控除の対象になるのは所得税と住民税です。
夫婦それぞれにこの制度を適用することができ、夫と妻のそれぞれの所得税と住民税が減税されます。
そうするための一番簡単な方法としては、夫婦それぞれ単独で住宅ローンを組むという方法があります。
もちろん、単独名義で住宅ローン控除を適用するよりも、共有名義で夫婦それぞれが適用させた方が、効果が大きくなります。
それから共有名義は不動産を売却する際にもメリットがあります。
それは二重で3000万円特別控除が受けられる点です。
この控除は、簡単に説明すると不動産を売却して3000万円以上の利益が出ないと税金がかからないというものです。これが夫婦で共有名義にしていると二重で受けられるのです。
要するに6000万円以上の利益が出ない限り税金がかかることはありません。

持分の求め方

持分とは、共有する不動産に対して各名義人の所有権の割合を指します。
そして、夫婦や知人同士などで不動産を共有名義にした場合、持分は次のよう決めます。
例えば購入した不動産が総額5000万円だったとします。
そのとき、この不動産をAさんとBさんで共有名義にし、Aさんが3000万円、Bさんが2000万円負担します。
そうすると、持分はAさんは3/5、Bさんは2/5となります。つまりは、不動産購入にあたって負担した金額の割合がそのまま持分の割合になります。

ただし、不動産を共有名義で相続する場合は上記のようにはいきません。
相続の場合は遺言が残っていない限りは法定相続分に従って持分を決めます。
法定相続分は法定相続人の取り分の割合を示したものです。
配偶者と誰かが相続する場合は、その誰かに当てはまる人によって割合が異なってきます。
配偶者と相続の優先順位が1位の人が相続する場合は1/2ずつになり、優先順位が2位の人となら配偶者が2/3、2位の人が1/3となります。
そして優先順位が3位の人との場合は、配偶者が3/4、3位の人が1/4となっています。