贈与税を納税する場合～不動産の評価次第で節税可能

2017/11/15

一般的に不動産である住居や工場の宅地の贈与を受けた場合、時価や固定資産税評価額で評価しがちです。
しかし、不動産においては時価や相続税評価額だと本来の贈与税よりも高くなる事も。どんな宅地なら節税対象になるのかについてお伝えします。

時価や相続税評価額などで贈与税を計算していたら要注意
自分で贈与税の計算をする場合にしがちなのが、時価や固定資産税評価額で、宅地や建物の不動産の評価をすることです。不動産会社に査定をお願いした場合でも同じです。
贈与税を計算している場合や固定資産税評価額を利用している場合は要注意です。その場合、節税できる可能性があるからです。

・不動産の時価や相続税評価額は路線価よりも高い？
時価や相続税評価額で不動産である宅地の評価をしている場合、本来の贈与税よりも高くなっている事も。
今からご説明する宅地の贈与を受けた場合、宅地の評価額の計算方法が路線価でない場合は節税できる事もあるので、税理士さんにお願いするなどして贈与税の申告・納税をした方がいいかも知れません。

建物の場合は？
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額となります。固定資産税の納税通知書に書かれていますので、それを元に贈与税の計算ができます。購入した時の不動産の購入価格などで贈与税を計算していると高くなっている事もあるので要注意です。

宅地の場合は？
土地のうち、住宅や工場に利用されている土地を宅地と言います。宅地の場合、路線価が設定されている宅地なら、相続税評価額よりも安くなっている事も。
まずは路線価が設定されているかを国土交通省のホームページで確認してみましょう。
ほとんどの宅地には路線価があります。路線価のない宅地については、特定路線価または固定資産税評価額で贈与税の財産評価としている様です。
路線価で宅地の評価額を計算していない場合や、特定路線価で設定されている等する場合は税理士さんにお願いして節税対策をとってもらう事が出来そうです。

角地や準角地の場合
路線価の計算は簡単だから自分で計算したと言われる方もいるかも知れません。
・路線価×奥行価格補正率×宅地面積
これで計算できるからです。奥行価格補正率は、奥行の分だけ少し宅地の評価が低くなる要素です。しかし、角地や準角地の場合は、さらに節税できるので要注意です。角地はクロスした道路の内側に宅地がある場合で、準角地はL字型などの道路の内側に宅地がある場合の事をいいます。

莫大な面積の宅地を贈与された場合
5平方メートル以上の宅地の贈与を受けた場合も、路線価での計算ではなくより節税できる計算方法があるようです。工場などの敷地の贈与を受けたなどすれば要注意です。

借地権の贈与を受けた場合
借地権の贈与を受けた場合で、借地権の評価額を宅地の路線価での額100％で設定している場合は節税できそうです。このままでは、借地権の額と底地の価格の両方が混じっているからです。
借地権の贈与を受けた場合の評価額は、借地権部分だけでいいからです。宅地の価格×借地権割合が借地権の評価額です。この額を贈与税の宅地に関わる借地権の額と設定できます。
また、借地権が設定されている宅地の贈与を受けた場合は、宅地の額から借地権の額を差し引いた残額を宅地の額とする事が必要です。借地権と借地権が設定されている宅地の両方の贈与を受けている場合は、路線価で計算した宅地100％の評価額でいいでしょう。
しかし、宅地の贈与を受けたものの借地権は他の誰かに贈与している場合、宅地の額100％を評価額としている場合は借地権分だけ節税できそうです。

宅地の贈与を受けた～その上の家が賃貸されている場合
借地権込みで宅地の贈与を受けたものの、宅地の上に贈与者が建てた家があり、賃貸されていたとします。その場合、路線価の宅地の額100％を評価額としている場合は節税できそうです。
借地権のうち、借家権部分の額は家を借りている人の持ち分となるからです。つまり、借家人の持ち分部分の借地権部分を節税できるというわけです。
まずは、借地権の額を求めましょう。そして、借地権の額が分かればその額に、借家権割合を掛ければ、借地権のうち借家人の持ち分だけが算出されます。
式に表すとこうなります。宅地の額－宅地の額×借地権割合×借家権割合。借地権割合、借家権割合は地域によって異なるようです。

宅地が高すぎたり低すぎたりする位置にある場合
宅地の位置が高すぎたり低すぎたりする場合で、その宅地の贈与を受けた場合は節税できそうです。利用価値の少ない宅地だと判断された場合、宅地の価格100％の評価ではなく、90％を評価額とできるので10％の宅地の額分が節税対象となるからです。

同じ宅地でも条件によっては贈与税の節税ができる
宅地の贈与を受けたと言って、宅地の固定資産税評価額や時価で贈与税の計算をしている場合は節税ができます。まずは路線価で計算しているかの確認が必要の様です。