副収入となる？サラリーマンの不動産投資の節税ポイントとは？

サラリーマンが不動産投資をすれば節税になるという話があります。そもそも不動産投資で節税とは、何の事を言っているのでしょうか。
サラリーマンが節税になるからという理由だけで不動産投資をすると大赤字になる事も。不動産の節税ポイントをお伝えします。

 

不動産の節税効果とは？
サラリーマンである限り、毎月一定の給料がもらえます。年間にすれば年収数百万などの数値になるはずです。
住宅ローン特別控除や医療費控除のある方なら、確定申告をしたことがある事になるので、節税感はあるかと思いますが、一般的にサラリーマンは納税について、あまり自己負担の感覚がないそうです。その理由は会社がすべて年末調整で所得税を納付してくれているからです。
サラリーマンにとって、不動産投資による節税とは、不動産投資で赤字を出した場合、赤字金額分をサラリーマンの給与所得から差し引き、給与所得を少なくする事を言います。
給与所得が減れば、所得税と住民税が減る事になりますので節税となるわけです。

 

赤字を出せばそれでいいのか？
不動産投資をし、赤字をだせばそれで給与所得が減るので、還付金が受けられると思いがちです。しかし、不動産投資の土地やアパートを買うために多額の出費をしている事を忘れてはいけません。
初期投資分を回収できて、かつ赤字を出せば給与所得が減り節税となるわけです。つまり、家賃をきちんと回収しているけれども、赤字になるという状態を作らなければいけないという事です。満室の年がほとんどで、時々空室となる年があるなどです。

 

不動産投資にかかわる収入と経費
不動産投資では収入と必要経費はこの様になっています。
・収入：家賃収入、礼金、敷金（修繕費用省く）
・経費：共益費、メンテナンス料、減価償却費

 

忘れられがちなキャッシュイン
不動産投資の最初に借入金などをつくり、不動産である土地建物を買う場合、家賃収入によって、回収する事ではじめて、不動産の土地建物に支払ったお金に関わるキャッシュフローの面でプラスマイナスゼロになります。
さらに、必要経費である共益費、メンテナンス料を敷金礼金で補てんしている場合はともかく、大家さんが自腹で出費している等する場合はその分も家賃で回収しなければいけません。
家賃の価格設定、空き家の有無などで回収率は変化してきます。家賃が高く設定でき、空き家がない等すれば、回収は早くなりますし、空き家が多く、物件が古くなり家賃を安くしなければいけなくなる、等すれば回収は遅くなり、場合によっては回収できなくなる事もあります。

 

節税と回収は別？
節税と回収とは別と言いますのは、節税は収入から必要経費を引いた時の金額が赤字になることで発生します。ここで、必要経費の中の減価償却費に着目します。
減価償却費は減価償却費を必要経費とする年度においては、キャッシュインアウトには関係のない収入を減らすだけの数値です。
減価償却費は、初期投資した不動産の建物の額だけ不動産収入から差し引ける額であり、それを耐用年数という期間で按分している経費なので、キャッシュインである家賃収入があろうとなかろうと発生します。例えば、部屋数1室の不動産投資を始めたとします。その年は空室だった場合でも、減価償却費は発生するので不動産所得がマイナスとなるわけです。

 

不動産投資による所得がマイナスならそれでいいのか？
不動産所得がマイナスになれば、本業である給与所得と損益通算で差し引きできるので、給与所得が減る事になり、損益通算で差し引く前の所得との差額分だけ節税できる事になります。しかし、それは不動産投資の部屋数によっては微々たるものであるかもしれません。

 

赤字の原因となった空室こそが問題
赤字を作り節税できたと喜んでいてはいけません。最初に不動産である土地建物の購入による支出があるからです。空室ゼロになれば、不動産投資による不動産所得はいつも黒字になり、節税できないと思われるかも知れません。

 

初期投資がゼロまたは少ない場合は節税効果が実感できる
最初の不動産を購入する時に支払うお金がゼロ円または少ない場合は、たとえ空室でキャッシュフローが少なく、減価償却費、メンテナンス費用や特別控除などで家賃収入がなく赤字になっても、キャッシュフローに関する損失はない事になるので、節税効果だけを実感することができそうです。
そのため、サラリーマンの場合でも持ち家や所有マンションがあらかじめあるなどすれば、どんどん赤字だけをつくり給与所得を減らす事だけを考えていけばいいでしょう。
しかし、今までの貯金をはたいて新規で不動産を購入して節税と考えるのは危険だという事になります。その場合、節税よりもまずは空室をどうやって無くしていくのか、黒字をつくり初期投資分を回収するための対策をたてる方が先決となるでしょう。

 

サラリーマンが不動産投資をするのは難しい
不動産投資のための土地と建物を購入してから不動産投資を始める場合、たとえ中古であっても空室問題はマストな問題となります。空室が発生してもほかの部屋の家賃収入によりキャッシュインが継続的に家賃収入として入り、最終的に初期投資を回収でき、更に利益を生むことが、不動産投資を成功させるポイントとなります。
将来を見据えた場合、空室を作らない対策を取る事こそが、ポイントであると言えそうです。