絶対に知っておくべき不動産の評価「収益還元法」を解説

2017/09/11

「この不動産の評価価格は適正なの？」「もしかして、相場に比べて価格が高いのでは…」と不動産購入に関して不安な思いをした経験がある人は少なくないと思います。
不動産の評価や価格決定とはどのような方法があるかご存知でしょうか？不動産価格を決める方法についての知識を得ておくことにより、不動産を高値で購入してしまうこともありません。自信をもって不動産を選択することができます。

また、不動産を売りに出しているものの、なかなか売れないというケースもよくあります。不動産が売れない理由のほとんどは価格が高すぎるために買い手がつきません。このような場合でも、適正な不動産価格を知っておくことで回避できるかもしれません。
今回は不動産価格の決定方法である収益還元法について解説します。

○収益還元法とは？
収益還元法は収益力に着目して不動産価格を決定するため、投資用不動産においては最もよく使用されている方法です。その名の通り、物件が将来生み出すと見込まれる収益力に基づいて、不動産の価格を算出する方法です。
●収益力が高い→不動産価格が高くなる
●収益力が低い→不動産価格が安くなる
収益還元法はさらに直接還元法とDCF法と2種類の算出方法があります。

（1）直接還元法
直接還元法とは不動産から発生した1年間の収益を、その不動産から期待できる利回り水準（還元利回り）で割り戻して、不動産価格を算出する手法です。
つまり、1年間の収益を還元利回りで割ることで価格を求められます。この還元利回りは周辺地域の類似物件事例などを参考に数字を出すため、直接還元法でより正確な結果を得るには還元利回りを正確に算出することが重要となります。

（2）DCF法
DCF法とはディスカウントキャッシュフロー法の略です。将来的に得られる利益と売却価格を現在の価格に割り引きし、それらを合計して不動産価格を算出する方法です。
少々難解ですが、お金には時間的な価値があることを前提とし、将来の金額を現在の金額に巻き戻して算出するという方法です。
計算が複雑であるため、直接還元法に比べて信頼度が高いといえます。

○直接還元法とDCF法、どちらが正確に評価できるの？
直接還元法とDCF法は物件の種類や目的、収集が可能な情報などによって適切な計算法を選択します。しかし現状はより正確に算出できるDCF法が多く選択されているようです。ただし、DCF法は計算式が複雑であるため、慣れていないと正確に計算することが難しい場合もあります。専門家に依頼することも検討してみましょう。