借地料の適正価格、きちんと算定して決めていますか？

土地を貸している地主にとって悩ましい事は借地の契約において毎月の借地料つまり「地代」ではないでしょうか？

地代の相場は土地の価格相場よりも難解で、不動産業者でも地代の相場は知らないということがよくあります。
・周辺地域の地代相場に合わせて値段を設定している
・昔からの地代から値段を変えていない
という方が多いようです。
また、固定資産税・都市計画税合計の3～5倍に設定している場合においても、目安にはなりますが適正な地代とはいえないのです。
例えば、固定資産税・都市計画税合計の３～５倍の場合には、借地人が賃貸マンションを建築して収益を得ている場合に地代は割安に
なってしまいます。逆に借地上の建物を店舗などに利用した場合には固定資産税等が増加して地代が割高になってしまうことがあります。
では適正な地代の価格とはどうやって決めるとよいのでしょうか？

○新規賃料と継続賃料
地代には2つのパターンがあります。
ひとつ目は、その借地を新たに貸した場合の「新規賃料」、ふたつ目はこれまでの契約期間を考慮して価格を決め直した「継続賃料」です。この2つのパターンがあるということを理解した上で地代を決める必要があります。

○賃料算定の手法
適正な賃料を決定するには、国土交通省の「不動産鑑定評価基準」にて算定する方法が一般的です。
不動産鑑定評価基準では、賃料の鑑定方法として４つの評価手法を提案しています。これらの手法から総合的に判断して地代を決定するとよいでしょう。

①差額配分法
継続借地料を求める手法の一つ。適正な新規賃料と以前までの賃料との差額部分を貸主・借主に配分する手法。

②スライド法
継続賃料を求める手法の一つ。
現在の賃料を純賃料と必要諸費用費に分け、純賃料に対して変動率を乗じて、得た額に必要諸経費を加算して対象不動産の賃料を求める手法。

③利回り法
基礎の賃料に継続賃料利回りを乗じて得た額に諸経費等を合算して賃料を求める手法。

④賃貸事例比較法
新規賃料を求める手法。
周辺地域で行われた新規の借地契約の事例を参考にして適正な賃料を求める手法。
その事例の賃料と対象とする借地を比較しながら借地賃料を求める。
賃料を求める計算式などは割愛していますが、詳しくは国土交通省HPの土地総合情報ライブラリーをご覧ください。
http://tochi.mlit.go.jp/

このように、地代の正確な算出は非常に複雑で難解です。専門家である不動産鑑定士に相談するという選択肢もありでしょう。