【横浜市中区の不動産屋発信】借地の期限について

2021/03/01

土地を借地として貸し出している地主の方も多いかと思います。建物を建てる為に土地を借りる為の権利の事を指す「借地権」ですが、そのまま貸し続ける場合にはどのような措置が必要なのでしょうか。今回は、借地の期限とその為の対応について紹介します。

借地権とは?

地主から土地を借りて建物などを立てる権利を「借地権」と言いますが、土地を貸している地主からは「底地」と呼ばれています。つまり、借地と底地は立場の違いで呼び方が違っているだけで、同じものを指しています。

借地権の種類の中には、賃借権と地上権があります。また、借地法には旧法と新法があり、契約の時期によって権利の内容が異なります。

1.旧法は1992年（平成4年）8月より前の契約に適用される「借地法」となります。
2.新法は、その後に適用された「借地借家法」となっています。

権利の内容において大きく異なるのが、その土地を使用出来る期限が異なる点です。旧法の場合には、「土地は一度貸したら返ってこない」というのが通例と言う概念が定着しており、これを法律で改める事によって、不公平感をなくす為に新法が制定されました。

【1.旧法における期限とは】
契約内容は定められていますが、継続する手続きを実施する事で、永久的に近い形式で借りる事が可能となっていました。借りられる期限は建物の造りによって違います。

木造の構造では契約する期限が30年になり、最低期限は20年以上です。更新後の期間は20年ずつ継続されます。堅固な建造物でコンクリートなどは、60年で最低期限は30年以上です。更新後の期間は30年ずつ継続されます。

【2.新法における期限とは】
「借地借家法」の場合には5つの項目に分類されており、それぞれに対して存続や更新の期限を定めています。

①普通借地権
存続期間は構造の違いは関係なく同一であり、最初の期限が30年、20年、10年です。その後は、合意があれば10年ごとの継続となります。更新を続ける事で、かなりの長期間を借りる可能性もあります。

②一般向けの定期借地権
一戸建てやマンションに対して居住する為の利用と制限しているので、土地の「賃し借り」を定めています。その期限は50年以上となっているのですが、更新は不可となり、契約終了すると更地に戻して地主に返します。

③事業用に対する定期借地権
店舗や商業施設等は事業用として契約が実施されて、その期限は10年以上50年未満であり、同じように契約終了すると更地に戻して地主に返します。

④建物譲渡特約付きの場合
地主に対して、残った建物を相当分の対価を付けて買い取らせる決まりを特約として付けており、期限は30年以上で決めています。

⑤一時使用目的の場合
工事をする場合の仮設事務所やプレハブ倉庫等を設置する時の一時的な使用の土地の賃借です。

地主の立場として、それぞれに良い点も悪い点もありますので確認しましょう。

1.デメリット
・固定資産税や都市計画税の負担が地主の支払いとなる。
・借地法（旧法）の場合は、長い期間継続的に借りられる事が多い。
・利便性や立地条件の良い事で、地主が利用する機会を損なわれる事がある。
・借地権付きの建物を売却される可能性がある。

2.メリット
・地代の収入で有効活用できる。
・場合によっては特約付きの建物を手に入れられる。
・更新料の金額が決められる。
・建物を売却する際に承諾料が手に入る可能性がある。
・借地権は第3者に売却が難しいので安心感がある。

借地権は旧法と新法で大きく異なるのですが、あらかじめ違いを把握する事で損することなく、借地として貸し出す事が可能です。横浜市中区の地主の方で借地についてお困りの方は、知識と経験を持った地元の不動産業者へご相談ください。