【横浜市中区の不動産屋発信】横浜市中区おける借地の費用(借地料)の決め方について

横浜市中区において土地を所有しているオーナーにとって、利用する予定もない土地を無駄に遊ばせておくのはもったいない事です。必要な方に土地を貸す場合の、費用(借地料)の決め方を参考に、土地の有効活用を検討してみてはいかがでしょうか。

借地料とは

地主に対して、土地の使用料を支払う代金の事を言います。土地の所有者が自ら使用する事がない場合に、他人に貸し出す事で収入が得られます。この契約によっては、「借地権」が生ずる事になり、いろいろな制約が生まれる事になるのです。この事で、土地の使用者は、「借地権」所有者となり、地主の方は、借地料を頂く「底地」所有者になるのです。

借地の利用方法

借地の使い方によっては、借地料の定め方も変わってきます。地主としては、有効な活用法に合わせた使用料の設定を行っています。借地料の設定は、地域や土地の利用の仕方で違いがあります。例えば、アパートなどを建てた場合には、個人使用ではなく、事業用となるので個人用に比べると高めに設定することがあります。

土地の使用方法

1.建物を建てた場合
2.建物を建てずに使用
3.簡易設備の設置

鑑定評価による賃料

1.新規地代
新たに賃料を設定する場合に、鑑定評価を依頼して求める方法として、積算法や賃貸事例比較法、収益分析法等によって評価を決めます。

2.継続賃料
特定の当事者間において成立する場合の方法で、継続中の賃貸借契約を前提に評価を求めます。鑑定評価を求めるには、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法等によって評価を行います。

固定資産税を基準で求める借地料

不動産の所有者には、毎年1月1日の時点で固定資産税が評価されています。これを基準に料金を求める場合には、最低のラインとして、固定資産税の2倍から4倍以上で求めます。これに加えて、土地の状態や、周辺環境によって、金額に上乗せする場合も検討します。借主が納得できるのであれば、多少は高めになる場合もあるのです。

路線価で求める場合

道路に面する土地の評価方法です。路線価格から更地の価格を求める方法を利用します。更地の価格は、路線価格の80％で求めています。求めた更地価格に対して1.5％から3％の間で、相場を求める方法です。

この方法は、周辺の相場に準じており、土地の利便性が高いほど借地料の設定が高くなります。国税庁が発表する評価によって決められるので、公平性があるとして利用されるケースが多い求め方です。

収益分析法で求める場合

貸し出した土地の収益に対して、料金の設定を求める方法となります。この場合の建物においては、「容積率」「高さ」「建ぺい率」などの要素から、その建物から生み出す収益を、割り出す事で求めるので、計算が複雑であり、個人で求めるには無理があります。専門家の判断によって求める事が無難です。

賃貸事例比較法で求める場合

実際に使用されている賃貸の事例を参考にして比較をする方法です。実例によって、料金設定の把握ができるので、借地人も地主もお互いが納得しやすい方法になっています。この場合の不便な点としては、周辺に似たような事例が存在するかで、判断されるので、周辺環境によっては、データが少なくて、比較の材料が該当しない場合も十分あり得る事が、ネックになります。

まとめ

借地料は、土地のオーナーが投資をしないで、収益を上げる方法です。コストをかけずに運用できて、土地の管理を他人が行ってくれます。借地料の相場を計算する方法は、複数あるので、慎重に検討する事が大事です。横浜市中区おける借地の費用の決め方について検討する参考にして下さい。